ESTIMATION DES MEUBLÉS DE TOURISME TYPE AIRBNB

Réglementation, statistiques, valeurs et évolutions : le guide complet de la location en Airbnb. Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ? Quels sont les évolutions réglementaires et tendances de marché qui en découlent ? Comment estimer un logement en location saisonnière ? De la réglementation à l'estimation d'un meublé de tourisme type Airbnb.

SOMMAIRE

1. Définition et réglementation du meublé de tourisme

2. Les tendances de marché

3. Comment estimer un meublé de tourisme ?

DÉFINITION ET RÉGLEMENTATION DU MEUBLÉ DE TOURISME

➡️ Définition d'un meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est un logement (appartement, loft, chalet, villa…) à l'usage exclusif de locataires (particuliers ou professionnels) et se distingue des biens :

• du parc locatif classique loués selon des baux d’habitation,

• de l’hôtellerie (soumise à une réglementation spécifique),

• et des maisons d’hôtes où logent… les hôtes.

  
  

Ces logements sont par définition meublés. Ils disposent d’un ameublement de confort (lits, canapés, tables, …), d’électroménager et de matériel de cuisine. S’il n’existe pas de liste d’ameublement/équipement minimum nécessaire pour qualifier un logement de « meublé », il est désormais possible d’astreindre son bien à un classement. Cela consiste en l’inscription auprès d’un organisme de contrôle agréé son logement à une catégorie de confort souhaitée (entre 1 et 5 étoiles) et meubler son logement selon une liste exhaustive.

Notons que cette liste n’impose pas seulement un mobilier et équipement minimal mais également des règles de confort précises concernant les caractéristiques du bien lui-même (surface du logement et des pièces, nombre de pièces,…). À titre subsidiaire, observons que la classification implique un intérêt fiscal non négligeable qui sera développé plus loin.

➡️ Quelles réglementations pour les meublés de tourisme ?

Grâce aux rentabilités que peuvent offrir les meublés de tourismes, ces logements ont connu une très forte croissance ces 10 dernières années. Ce développement a indéniablement eu un impact sur le parc immobilier locatif classique et le secteur de l’hôtellerie poussant le législateur à réglementer l’activité.

1. Historique de la réglementation et de l’écosystème du meublé de tourisme

La Start-up Airbnb a révolutionné en 2010 la conception de l’hébergement touristique et s’est implantée en France dès 2012. Après un essor phénoménal, les associations de riverains, les copropriétaires et les hôteliers ont poussé le législateur à adapter la règlementation de ce marché émergent.

À l’origine, il était permis de mettre en ligne sur la plateforme n’importe quel logement, puis une distinction s’est opérée entre la résidence principale et la résidence secondaire, puis le nombre de jours d’exploitation toléré a été réduit, puis l'affectation des locaux est entrée en jeu, puis…

Les contraintes qui pèsent sur ce business sont de plus en plus lourdes, notamment au sein des communes les plus tendues (Paris, Lyon, région PACA…).

Autour de ce millefeuille de contraintes s’est développé un réseau de professionnels très spécialisés : avocats en droit de l’immobilier ne travaillant quasiment que sur ce sujet, brokers de commercialité, cabinets de conseil sur la régularisation de la commercialité, conciergeries…

Ainsi, depuis l’arrivée en France d’Airbnb et des autres plateformes de réservation en ligne, la rentabilité des logements loués a largement évolué et donc leurs prix de cession aussi. Il semblerait ces dernières années que l’outil législatif et la professionnalisation du secteur aient stabilisé le marché et donc les valeurs.

2. Comment mettre son logement en location saisonnière ?

Rappelons les dispositions générales pour une diffusion sur les plateformes de réservation en lignes (AirBnB, Abritel, Booking…) aussi appelées OTA (Online Travel Agency) d’un logement :

• Il est possible de louer sa résidence principale dans une limite de 120 jours par an (voir plus bas les nouvelles dispositions de la loi Le Meur)

• Il est possible de louer une partie de sa résidence principale sans limite de jour

• Il est nécessaire que le Règlement de Copropriété (RCP) n’interdise pas une telle activité pour les logements (le caractère commercial d’un bien inscrit au RCP est nécessaire mais pas suffisant pour prévenir toute modification restrictive du RCP)

• Obtenir un numéro d’enregistrement du logement après déclaration

• A titre individuel, la déclaration d’un début d’activité non-salariée (CERFA P0i) est nécessaire pour obtenir un numéro SIRET et pouvoir déclarer plus tard ses revenus

• Il est recommandé de souscrire une assurance

• Il est possible (mais pas indispensable) de faire classer son meublé de tourisme (1* à 4****) – Avantage fiscal non négligeable grâce à cette classification cependant

Notons que depuis le 1er décembre 2019, la loi ELAN obligent les OTA à fournir notamment (une fois par an) aux municipalités les données suivantes :

• L'adresse du logement et son numéro d'enregistrement

• Le nombre de nuitée réservées au cours de l'année civile

Qu'est-ce que la compensation de commercialité ?

A Paris, dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne ainsi que dans les villes de plus de 200.000 habitants, lorsque l’on veut professionnaliser son activité et exploiter un logement 365 jours par an, il est nécessaire que le bien loué ait pour destination « commerce et activité de services » et sous destination « hébergement hôtelier et touristique ».

A Paris et Lyon, le changement d’usage d’un logement ouvre le droit à une "compensation". La transformation d’un local d’habitation pour l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale nécessite une autorisation préalable de changement d’usage dite "à caractère réel" (soit définitif). Pour cela, il est nécessaire de racheter des titres de compensation à une tierce personne procédant à une opération inverse.

Les prix de rachat de la commercialité à Paris dépendent des secteurs et du type de compensation et peuvent osciller entre 700 € (arrondissements périphériques) et 10.000 €/m² (Paris 8e). A Lyon, ils s’étagent entre 400 et 650 €/m².

Dernière évolution réglementaire : la loi Le Meur

Enfin, dernière-née de la législation en matière de meublés de tourisme : la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Nous récapitulons ici, les points majeurs qu'elle soulève et impose :

• Le règlement de copropriété ne doit pas interdire une activité de location saisonnière pour les logements de l’immeuble : le RCP ne doit pas stipuler un usage bourgeois exclusif et/ou une interdiction claire de location à une quelconque activité commerciale ou professionnelle

• Une mise en location d'un logement en DPE A à E max (ne concerne pas les RP et l’outre-mer)

• Procédure de déclaration avec enregistrement en mairie généralisée à tous les meublés de tourisme partout en France et d’une durée de 5 ans

• Possibilité des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires (et/ou celles où est appliquée la taxe sur les logements vacants) d’établir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme

• Possibilité laissée aux mairies de limiter à 90 jours la location de résidences principales (120 jours par défaut)

• Possibilité de modifier les RCP (disposant d’une clause dite « d’habitation bourgeoise ») à la majorité simple

• Abaissement de l’abattement fiscal en « micro-BIC » à 50% pour les meublés classés (dans la limite de 77.700 €) et à 30% pour les meublés non classés (dans la limite de 15.000 €)

TENDANCES DE MARCHÉ

➡️ Les catégories de meublés et leurs exploitations

Le marché du meublé de tourisme a évolué avec les réglementations et s’est largement professionnalisé. Si les particuliers restent présents sur les plateformes, les investisseurs plus chevronnés et conciergeries ont pris d’importantes parts de marché.

Il existe dorénavant plusieurs typologies de biens loués en meublé de tourisme que nous pouvons catégoriser comme suit :

• le meublé en diffus loué par un particulier moins de 120 jours (ou 90 jours) dans l’année

• le meublé en diffus exploitable à l’année

• les plateaux divisés en plusieurs meublés exploitables à l’année

• les résidences type appart’hôtels issues le plus souvent de la restructuration de petits hôtels 1*, 2* ou sans étoiles

La gestion des meublés est également propre à chaque propriétaire, elle se fait soit :

• en direct par le propriétaire

• via une conciergerie (coût : entre 12 et 20% TTC des recettes générées)

• via une structure d’exploitation du propriétaire

Pour les plateaux ou bâtiments divisés en plusieurs meublés d’un capacitaire potentiel de 20 effectifs ou plus, un personnel doit être présent 24h/24h (Arrêté du 25 juin 1980). Il n’est pas rare dans ce cas que le propriétaire dispose de sa propre structure d’exploitation (entretien, ménage, lingerie, veilleur de nuit, accueil…)

➡️ Les tendances observées

Désormais, l’hébergement en meublé de tourisme dépasse la seule nécessité de dormir et se concentre sur l’expérience client. Dès lors, on observe plusieurs tendances :

• Les logements atypiques (cabane, yourte, péniche…)

• Les logements éco responsables (tiny houses, logements autonomes...)

• Les logements à thèmes (love-rooms, bunkers, containers, thèmes cinéma)

• Les maisons et corps de bâtiments à 1h/2h de Paris ou grandes agglomérations pour accueillir des séminaires d'entreprises, des réunions de famille ou d'amis...

• Les logements luxueux

• …

Ce dernier point est en plein essor notamment à cause des nombreuses contraintes pesant sur les investisseurs en Airbnb et impactant les revenus. On constate une montée en gamme d’une partie du parc, qui tend vers le luxe. En effet, les rentabilités s’étant tassées, le marché du luxe séduit les investisseurs qui peuvent déplafonner les prévisionnels d’exploitation.

Ainsi, dans les secteurs à forte attractivité touristique (Paris, Côte d’Azur notamment) de nombreux opérateurs sélectionnent attentivement dans les quartiers les plus prestigieux des immeubles de haut standing et y proposent des logements entièrement rénovés/restructurés et décorés par des architectes d’intérieurs pointus et modernes (budget de 2.000 à 5.000 €/m² de travaux).

Les logements proposés offrent tout le confort et les services des plus belles suites de palaces parisiens. L’objectif est donc d’offrir au client les standards d’un palace dans au cœur d'un immeuble parisien. Il est à la fois chez lui à l’étranger et dans un hôtel.

Cette tendance attire d’ailleurs les groupes hôteliers eux-mêmes dont les capacités (en termes de chambres) sont par nature limitées. Certains opérateurs montent des projets en partenariat (décoratifs a minima) avec les hôtels de standing les plus proches qui prennent à bail ou exploitent les appartements. Les hôtels diversifient ainsi leur offre, proposent des biens récemment rénovés et améliorent leurs recettes.

De cette tendance et de l'évolution du marché locatif saisonnier est en train de naître la notion de fonds de commerces (voir plus bas).

➡️ Statistiques de marché

Notre expertise du marché des meublés de tourisme nous permet d'éditer quelques ratios pertinents concernant l'exploitation des logements.

Quelques ratios concernant mes charges d'exploitation générales des logements meublés :

• Charges courantes : entre 1,5 et 3% du revenu brut (eau, électricité, internet, TF, charges de copro, assurances…)

• Conciergerie : entre 12 et 20% du revenu brut

• Plateformes : entre 15 et 17% du revenu brut (Airbnb, Abritel, Booking…)

Quelques données concernant les revenus d’exploitation observés sur le marché parisien (revenus nets susceptibles d’être générés par les « ensembles de meublés de tourismes », soient les plateaux ou résidences) :

• entre 800 et 1.100 €/m²/an pour les secteurs peu touristiques et au prix de l’immobilier bas (13e, 14e, haut du 17e, nord du 18e, 19e et 20e,…)

• entre 1.000 et 1.600 €/m²/an pour les secteurs secondaires (15e, 16e sud, nord 10e et du 11e,…)

• entre 1.500 et 2.200 €/m²/an pour les secteurs les plus attractifs (triangle d’or, Marais, Sentier, Saint Germain…)

COMMENT ESTIMER UN MEUBLÉ DE TOURISME ?

L’estimation d’un logement en locatif saisonnier revêt quelques difficultés. Ce type de biens génère une plus grande rentabilité que le parc immobilier résidentiel classique (entre 2 à 3 fois +).

Cette rentabilité s’explique notamment par :

• La location de séjours de courtes durées maximisant le prix par nuitée

• Les services liés à la location (remise des clés, accueil, ménage, internet, autres…)

• Le risque lié à l’occupation (dépendante du tourisme et de l’économie principalement)

• Les risques liés aux évolutions des réglementations de plus en plus contraignantes

Ainsi, un bien dit « loué en Airbnb » consistant en la mise en location de murs meublés et équipés pour une courte durée incluant des services (remise des clés, accueil, ménage, internet, autres…), il est pertinent de comparer cette activité à celle de l’hôtellerie.

Il n’y a pas pour l’heure de revente de fonds de commerce de meublés de tourisme. La valeur intrinsèque de ce fonds est alors négociée dans le prix de l’immobilier comme une « prime pour l’exploitation en hébergement touristique ». Cependant, avec la raréfaction des produits répondant parfaitement aux critères réglementaires de plus en plus drastiques et la professionnalisation du secteur, cette prime tend à être considérée comme un fonds de commerce.

Deux grandes méthodes d’estimation se distinguent alors :

• Une méthode immobilière calquée sur la « nouvelle méthode hôtelière »

• Une méthode par la rentabilité de l’exploitation

▶️Méthode immobilière d'estimation d'un meublé de tourisme type Airbnb

Avec l’arrivée de plateformes de réservation en ligne des hôtels, l’appréciation de la valeur des murs d’un hôtel a été bousculée et a fait l’objet d’une nouvelle méthodologie. Désormais quelle que soit la qualité de l’exploitant, la valeur des murs d’un hôtel dépend principalement de son état, de sa localisation, de sa capacité et de sa gamme.

Globalement, la nouvelle méthode hôtelière reconstitue via des statistiques connues de l’hôtellerie un CA HT potentiel et déduit des frais de plateformes (liés aux réservations passées par ce biais). Au résultat de ce calcul est appliqué un taux d’effort (ratio loyer admissible HT / CA HT) dépendant principalement de la quantité de services offert par l’hôtel.

La première méthode d’estimation des meublés de tourisme qui sera développée ci-après s’inspire des principes évoqués ci-dessus.

Les étapes d’estimation pourraient se résumer ainsi :

1. Constatation ou reconstitution du CA brut généré par l’exploitation : Il s’agit tout d’abord d’observer les chiffres d’exploitations du bien étudié ou d’en estimer un revenu brut potentiel par comparaison aux produits concurrents sur le marché. L’estimation du revenu par logement dépend principalement de la localisation du bien, de ses prestations intérieures et du nombre de couchages. Les difficultés rencontrées dans l’estimation du prix de la nuitée résident notamment dans la saisonnalité des marchés, l’appréciation de la concurrence, l’observation des prix de l’hôtellerie classique et l’appréhension du taux d’occupation.

   
   

2. Application d’un abattement double rémunérant le gestionnaire et commissionnant les plateformes : La majorité des logements disponibles sur les plateformes en ligne sont gérés par des conciergeries rémunérant leur travail entre 12 et 20% HT du CA fonction, entre autres, du volume de biens qui leur est confié par un même propriétaire. Ces conciergeries s’occupent du remplissage des logements, de l’entrée et sortie des locataires, de la relation client durant le séjour, du ménage, de la lingerie et parfois de services annexes. Par ailleurs, les plateformes commissionnent chaque réservation entre 15 et 17% du prix de la nuitée. Ainsi, le CA net perçu par le propriétaire représente entre 60 et 73% du CA brut.

   
   

3. Application d’un taux de rendement de marché : L’activité de location saisonnière et génératrice d’un revenu nettement supérieur à celui que représente un loyer de marché pour le même logement loué sur le parc immobilier résidentiel classique. Les rendements attendus d’une telle activité sont donc également très supérieurs, entre 2 et 3 fois ceux du marché classique, soit entre 6% pour les biens les plus prime et 8% pour les emplacements plus classiques néanmoins attractifs et jusqu’à 12% pour les emplacements les plus « niches ».

Exemple : Mise en location d’un logement de bon standing de 4 couchages (type T2) à Paris dans un quartier assez attractif et loué via une conciergerie :

1. Prix de la nuitée : 200 € (comprenant le ménage et les taxes) – Taux d’occupation estimé entre 80 et 85% - Soit un CA brut potentiel de 200 € x 365 x 80% = 58.400 €

2. Application d’un abattement double de 35%, soit un CA net de 58.400 € x (1-35%) = 37.960 €

3. Application d’un taux de rendement 7,00%, soit une valeur vénale frais de notaire inclus de 37.960 € / 7,00% = 542.000 € DI soit environ 510.000 € Net Vendeur.

▶️Méthode par la rentabilité de l’exploitation pour l'estimation d'un meublé de tourisme type Airbnb

L’activité de location en meublé de tourisme est en quelque sorte de l’hôtellerie diffuse dans le parc immobilier français. Par la construction même du schéma d’exploitation d’un meublé de tourisme (bailleur déléguant la gestion à une conciergerie) il n’y a pas de propriétaire de fonds de commerce.

Seules quelques surfaces sont données à bail à des conciergeries mais cela reste anecdotique. Ainsi, il n’y a pas (pour l’heure) de cession de fonds de commerce de logement touristique dit « Airbnb ».

Cependant, la forte rentabilité d’une exploitation en meublé de tourisme et la réglementation drastique (et en constant durcissement) entourant ce marché induit nécessairement une « prime » pour les logements autorisés à accueillir une telle activité tous les jours de l’année.

Si cette prime ne fait pas l’objet d’une bourse, elle est appréciable et intégrée dans la valeur du foncier. Cette prime comprend alors (directement ou indirectement) pour un logement parisien par exemple :

• L’existence de la destination commerciale de la surface et sous destination "autres hébergements touristiques"

• La valeur de la commercialité (entre 700 et 10.000 €/m² !)

• Les autorisations de copropriété et administratives pour exercer l’activité d’hébergement touristique

• Le bon référencement et la bonne notation du logement sur les plateformes de réservation

• L’ameublement et la décoration

La seconde méthode exposée ici consiste ainsi à apprécier l’ersatz de fonds de commerce d’un meublé de tourisme pour l’agréger à la valeur de l’appartement sur le marché classique.

Pour ce faire, il est nécessaire :

1. D’apprécier le CA net pouvant un être généré par le bien (cf méthode précédente)

2. D’estimer le loyer de marché du logement dans le parc immobilier classique

3. D’en déduire la rentabilité puis le « fonds de commerce » par application d’un coefficient : La rentabilité de l’exploitation peut être déterminée par la différence entre le CA net et le loyer de marché. Cette rentabilité est à comparer à un EBE. Les barèmes professionnels, nés de la compilation de données de transactions de fonds formulent des fourchettes de coefficients pour l’estimation d’un fonds d’hôtellerie compris 5 et 15 (jusqu’à 25 pour Paris et PACA).

4. D’ajouter le résultat à l’estimation de la valeur vénale du logement sur le marché résidentiel

Exemple : Mise en location d’un logement de bon standing de 4 couchages (type T2) à Paris refait à neuf et meublé d’une valeur de 360.000 € NV dans un quartier assez attractif et loué via une conciergerie :

1. CA net estimé à 37.960 € (voir méthode exemple précédent)

2. Loyer de marché estimé par comparaison aux logements de même standing et meublé dans un secteur proche à 1.600 € CC/mois, soit 19.200 € CC/an,

3. D’où une rentabilité du logement approchée à 37.960 € – 19.200 € = 18.760 €. Au regard de la localisation un coefficient de 10 est retenu, soit une estimation du « fonds de commerce » de 187.600 €

4. Nous en déduisons une valeur vénale du bien de : 360.000 + 187.600 € = 547.600 € NV

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