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COMMENT ESTIMER UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE ?

Dernière mise à jour : 11 août 2021

Vous êtes propriétaire d'un terrain à bâtir ? Des promoteurs s'intéressent à votre maison ? Le présent article vise à vous aider à estimer votre parcelle et juger des offres qui peuvent vous être faites.

Terrain constructible


INTRODUCTION


Deux grandes méthodes estimatives existent en matière d'évaluation des terrains à bâtir :

  • la méthode par comparaison

  • la méthode par bilan promoteur à rebours

La première méthode consiste en la collecte de références de ventes de terrains constructibles comparables à celui étudié. Cette méthode peut s'avérer aléatoire et difficile de mise en œuvre.


En effet, la valeur vénale d'un terrain à bâtir dépend de :

  • sa localisation (proximité des commodités, vues, desserte...)

  • sa configuration (en pente, étroite, enclavée...)

  • des constructions des parcelles mitoyennes

  • sa constructibilité

  • ...

Ainsi, 2 parcelles situées à 50 m l'une de l'autre peuvent afficher des charges foncières (~ prix du terrain) sensiblement différentes.


Nous développerons ici la méthode technique dite par "bilan promoteur à rebours".


Il s'agit d'incarner le promoteur immobilier. Dans un premier temps il est indispensable de faire réaliser une étude de faisabilité par un architecte pour déterminer la constructibilité du tenant foncier au regard des règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune.


L'architecte s'imprégnera du PLU puis tachera d'estimer la surface de plancher développable sur la (les) parcelle(s). Ce travail de précision consiste en la conception d'un projet répondant aux innombrables contraintes règlementaires :

  • nature des constructions autorisées (habitation, commerces, bureaux...)

  • part de logement social imposée

  • nombre de places de stationnement obligatoires

  • hauteur maximum des bâtiments

  • traitement du bâtiment en limites séparatives et à l'alignement

  • part des espaces verts

  • ...


L'étude de faisabilité architecte est l'outil de base pour l'estimation foncière des terrains à bâtir. B&E Partners est partenaire de cabinets d'architectes DPLG habilités à réaliser de telles études.


En supplément du présent article, le cabinet B&E Partners met à votre disposition un document PDF répertoriant des fourchettes de charges foncières en €/m²SPC (SPC = SDP : Surface de Plancher - voir notre article sur les surfaces) pour certaines communes franciliennes. Basé sur nos précédentes études foncières et notre expérience, vous disposez ainsi d'un outil permettant d'approcher la valeur vénale d'un terrain constructible par la surface de plancher qui y est développable.


Terrains à bâtir IDF
.pdf
Download PDF • 2.19MB


LA METHODE PAR BILAN PROMOTEUR A REBOURS


Une fois l'étude de faisabilité réalisée, la mise en œuvre de la méthode estimative peut débuter. En voici, dans l'ordre, les étapes :

  • Détermination du prix de vente total HT des surfaces

  • Détermination des coûts travaux HT

  • Détermination des coûts liés à la construction HT

  • Détermination des coûts liés à la gestion de l'opération HT

  • Détermination d'une marge promoteur potentielle HT

  • Calcul de la charge foncière



Détermination du prix de vente total HT des surfaces


Selon la nature des surfaces à développer d'après la faisabilité architecte, des hypothèses de prix de vente moyens seront à retenir.


Concernant l'habitation en accession libre, l'idéal est de relever les prix pratiqués dans les constructions en VEFA en cours de commercialisation au moment de l'estimation. Nous attirons votre attention sur le fait que les offres consultables en ligne sur les sites spécialisés (Figaroimmoneuf, Selogerneuf...) communiquent des prix TTC et des surfaces en mètre carré habitable (m²hab) et non en m²SPC.


L'exercice se complique lorsqu'il s'agit d'estimer les prix de revente de logements sociaux, de commerces, de bureaux ou tout autre type de surfaces.


Les offres de locaux commerciaux ou de bureaux peuvent éventuellement vous aider à vous positionner. Lorsque l'offre est rare ou inexistante, une estimation par la rentabilité doit être envisagée.


En ce qui concerne les logements sociaux, l'approche est plus délicate car les prix dépendent des modes de financement de ces habitats par les bailleurs sociaux.


A titre purement indicatif, nous proposons ci-après des fourchettes de prix de vente de logements sociaux et de locaux commerciaux :

  • entre 1 600 € et 4 000 € HT/m²hab pour le logement social en fonction de sa localisation et du type de financement des logements (PLAI, PLUS, PLS...)

  • entre 1 900 € et 4 500 € HT/m²u pour le commerce en pied d'immeuble brut de béton



Détermination des coûts travaux


Le coût des travaux doit être estimé le plus justement possible. Ce-dernier repose notamment sur :

  • la région dans laquelle se trouve le terrain

  • le coût des matériaux de construction

  • la nature des sols (influençant le type de fondations retenu)

  • la présence ou non d'ouvrages à démolir

  • l'architecture du projet