Rechercher

ESTIMATION DES TERRAINS A BÂTIR

Mis à jour : juin 17

Vous êtes propriétaire d'un terrain constructible ? Des promoteurs s'intéressent à votre maison ? Le présent article vise à vous aider à estimer votre parcelle et juger des offres qui peuvent vous être faites.

Terrain à bâtir


INTRODUCTION


Deux grandes méthodes estimatives existent en matière d'évaluation des terrains à bâtir :

  • la méthode par comparaison

  • la méthode par bilan promoteur à rebours

La première méthode consiste en la collecte de références de ventes de terrains constructibles comparables à celui étudié. Cette méthode peut s'avérer aléatoire et difficile de mise en œuvre.


En effet, la valeur vénale d'un terrain dépend de :

  • sa localisation (proximité des commodités, vues, desserte...)

  • sa configuration (en pente, étroite, enclavée...)

  • des constructions des parcelles mitoyennes

  • sa constructibilité

  • ...

Ainsi, 2 parcelles situées à 50 m l'une de l'autre peuvent afficher des charges foncières (~ prix du terrain) sensiblement différentes.


Nous développerons ici la méthode technique dite par "bilan promoteur à rebours".


Il s'agit d'incarner le promoteur immobilier. Dans un premier temps il est indispensable de faire réaliser une étude de faisabilité par un architecte pour déterminer la constructibilité du tenant foncier au regard des règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune.


L'architecte s'imprégnera du PLU puis tachera d'estimer la surface de plancher développable sur la (les) parcelle(s). Ce travail de précision consiste en la conception d'un projet répondant aux innombrables contraintes règlementaires :

  • nature des constructions autorisées (habitation, commerces, bureaux...)

  • part de logement social imposée

  • nombre de places de stationnement obligatoires

  • hauteur maximum des bâtiments

  • traitement du bâtiment en limites séparatives et à l'alignement

  • part des espaces verts

  • ...


L'étude de faisabilité architecte est l'outil de base pour l'estimation foncière des terrains à bâtir. B&E Partners est partenaire de cabinets d'architectes DPLG habilités à réaliser de telles études.


En supplément du présent article, le cabinet B&E Partners met à votre disposition un document PDF répertoriant des fourchettes de charges foncières en €/m²SPC (SPC = SDP : Surface de Plancher - voir notre article sur les surfaces) pour certaines communes franciliennes. Basé sur nos précédentes études foncières et notre expérience, vous disposez ainsi d'un outil permettant d'approcher la valeur vénale d'un terrain constructible par la surface de plancher qui y est développable.


Terrains à bâtir IDF
.pdf
Download PDF • 2.19MB


LA METHODE PAR BILAN PROMOTEUR A REBOURS


Une fois l'étude de faisabilité réalisée, la mise en œuvre de la méthode estimative peut débuter. En voici, dans l'ordre, les étapes :

  • Détermination du prix de vente total HT des surfaces

  • Détermination des coûts travaux HT

  • Détermination des coûts liés à la construction HT

  • Détermination des coûts liés à la gestion de l'opération HT

  • Détermination d'une marge promoteur potentielle HT

  • Calcul de la charge foncière



Détermination du prix de vente total HT des surfaces


Selon la nature des surfaces à développer d'après la faisabilité architecte, des hypothèses de prix de vente moyens seront à retenir.


Concernant l'habitation en accession libre, l'idéal est de relever les prix pratiqués dans les constructions en VEFA en cours de commercialisation au moment de l'estimation. Nous attirons votre attention sur le fait que les offres consultables en ligne sur les sites spécialisés (Figaroimmoneuf, Selogerneuf...) communiquent des prix TTC et des surfaces en mètre carré habitable (m²hab) et non en m²SPC.


L'exercice se complique lorsqu'il s'agit d'estimer les prix de revente de logements sociaux, de commerces, de bureaux ou tout autre type de surfaces.


Les offres de locaux commerciaux ou de bureaux peuvent éventuellement vous aider à vous positionner. Lorsque l'offre est rare ou inexistante, une estimation par la rentabilité doit être envisagée.


En ce qui concerne les logements sociaux, l'approche est plus délicate car les prix dépendent des modes de financement de ces habitats par les bailleurs sociaux.


A titre purement indicatif, nous proposons ci-après des fourchettes de prix de vente de logements sociaux et de locaux commerciaux :

  • entre 1 600 € et 4 000 € HT/m²hab pour le logement social en fonction de sa localisation et du type de financement des logements (PLAI, PLUS, PLS...)

  • entre 1 900 € et 4 500 € HT/m²u pour le commerce en pied d'immeuble brut de béton



Détermination des coûts travaux


Le coût des travaux doit être estimé le plus justement possible. Ce-dernier repose notamment sur :

  • la région dans laquelle se trouve le terrain

  • le coût des matériaux de construction

  • la nature des sols (influençant le type de fondations retenu)

  • la présence ou non d'ouvrages à démolir

  • l'architecture du projet

  • un ou plusieurs bâtiments

  • complexité des façades

  • logements compacts

  • part des parties communes

  • qualité des prestations intérieures

  • nombres de niveaux de sous-sol

  • la facilité d'accès au chantier (impasse, rue étroite, pas de grue envisageable,...)

  • ...

A titre indicatif, nous donnons les 2 fourchette de coûts travaux suivantes :

  • 950 € et 1 500 € HT/m²hab pour les logements individuels

  • 1 100 € et 2 500 € HT/m²hab ou utile pour la construction d'immeubles collectifs mixtes ou non



Détermination des coûts liés à la construction


De nombreux coûts sont liés à la construction et notamment :

  • les honoraires d'architecte qui, en règle générale, conçoit le projet et suit le chantier jusqu'à la livraison

  • les taxes d'aménagement et autres taxes spéciales (archéologiques, locales...)

  • les honoraires d'études rémunérant les cabinets d'ingénieurs spécialisés en construction (études de sols, étude béton, études structures, études de dimensionnement des bassins d'infiltration ou de rétention...)

  • les honoraires de contrôle rémunérant les organismes certifiant que les études menées ou à mener par les conseils du Maître d'Ouvrage sont conformes à la réglementation (bureaux de contrôle, coordinateur SPS...)

  • des assurances diverses (RCP, Dommage-Ouvrage...)

  • des imprévus travaux de l'ordre de 2% à 5% du coût travaux HT

Chacun des postes décrits ci-dessus peut être estimé comme un ratio du coût travaux. Nous donnons à titre indicatif un ratio global de l'ordre de 12 à 20% HT du coût travaux TTC.




Détermination des coûts liés à la gestion de l'opération


Si le coût travaux et ses coûts liés sont peu compressibles, les honoraires de gestion de l'opération dépendent totalement des méthodes de travail du promoteur et sont, par conséquent, plus fluctuants.


De manière générale, nous relevons les frais suivants :

  • honoraires de gestion visant à rémunérer le montage et le suivi des opérations

  • honoraires de commercialisation + frais publicitaires. Il est en effet d'usage pour des opérations de promotion que le promoteur rémunère des commercialisateurs

  • frais financiers correspondant aux commissions et intérêts bancaires

  • frais généraux

Ces coûts (HT) peuvent varier entre 5% et 15% du CA TTC.




Détermination d'une marge promoteur potentielle


Chaque opération est unique et chaque opérateur dispose de son propre mode de fonctionnement. Nous constatons cependant que les marges généralement admises et pratiquées par les acteurs de la promotion sont de l'ordre 7% à 15% du CA HT.




Calcul de la charge foncière


Après avoir réalisé la faisabilité architecte, base de toute estimation à rebours, et déterminé les différents coûts liés à l'opération, il est désormais possible d'approcher le montant de la charge foncière.


Il s'agit de déduire au CA HT estimé après travaux, l'ensemble des coûts HT déterminés précédemment.



EXEMPLE : Pour illustrer cet article, nous prenons l'exemple simple d'un terrain sur lequel 1 500 m² habitables sont constructibles.


Ci-après figurent nos hypothèses soigneusement retenues :

  • Prix de vente HT :

  • Prix de vente moyen TTC d'après les sites spécialisés : 4 800 € TTC/m²hab

  • TVA à 20%, soit un prix moyen HT de : 4 000 € HT/m²hab

  • Soit un prix global de 6 000 000 € HT


  • Coût travaux d'un projet simple sur un niveau de sous-sol sur fondations superficielles :

  • Coût travaux retenu : 1 800 € HT/m²hab

  • Coûts liés à la construction : 12% x 1 800 € HT/m²hab = 216 € HT/m²hab

  • Coût global : 3 024 000 € HT


  • Coûts liés à la gestion du projet : 11% HT x 7 200 000 € TTC = 792 000 € HT


  • Marge promoteur : 10% HT x 6 000 000 € HT = 600 000 € HT


Soit le calcul de la charge foncière suivant :


6 000 000 € HT - 3 024 000 € HT - 792 000 € HT - 600 000 € HT = 1 524 000 €


Ainsi, le prix d'acquisition du terrain admissible au regard de son emplacement et de sa constructibilité est de 1 524 000 €.




SYNTHÈSE ET RECOMMANDATIONS


Comme le démontre le présent article, la détermination de la valeur vénale d'un terrain à bâtir s'avère complexe. De plus, nous n'avons pas abordé ici :

  • le cas d'une indemnité d'éviction d'un ou plusieurs locataires en place

  • la possibilité de mise en place d'une dation

  • l'estimation de terrains "lotissables"

  • le cas de fondations spéciales

  • les programmes en zone ANRU

  • ...

Chaque foncier dispose de ses propres spécificités et les enjeux fiscaux peuvent-être très variés. C'est pourquoi, nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert immobilier avant toute démarche auprès de promoteurs, lotisseurs ou aménageurs.


Le cabinet de conseil et d'expertise immobilière B&E Partners vous accompagne dans l'estimation de votre foncier et la négociation auprès des acteurs de la promotion. N'hésitez pas à nous contacter.