Vous souhaitez racheter des parties communes ? Votre copropriété envisage la vente d'une partie commune ? Mais comment estimer la valeur d'une terrasse, d'un couloir, d'un WC de palier, de combles ou d'une toiture ? Comment calculer le prix d'une partie commune en général ? Les réponses dans cet article. Téléchargez également une documentation développant un exemple de calcul de parties communes.
SOMMAIRE
1. Prérequis
3. Précisions
1. PRÉREQUIS
Avant toutes choses rappelons que les parties communes sont largement soumises à valeur de convenance. En effet, dans l’immense majorité des cas, l’achat de parties communes n’a d’intérêt que pour le copropriétaire souhaitant procéder à l’acquisition de cette surface. Cette situation fait donc naître une « convenance particulière de contiguïté ».
Il est, dans un premier temps, primordial de lire très attentivement le règlement de copropriété (RC) et l’état descriptif de division (EDD). En effet, chaque EDD est différent et il arrive que les particularités de certaines parties communes y soient décrites très précisément.
Pour exemple, nous avons récemment été mandaté pour l'estimation de parties communes d'un immeuble d'habitation parisien. L’EDD stipulait explicitement que la surface considérée était une partie commune exclusive de nos clients et son aménagement était possible sans le consentement des autres copropriétaires. Ces-derniers se devaient simplement de les remettre dans leur état initial le jour de la vente de leur appartement. Nous avons donc effectué notre devoir de conseil et facilité l'aménagement de cette surface à nos mandants.
Dans un second temps il est indispensable, pour des démarrer une négociation saine, de s'accorder avec les copropriétaire sur la surface que représente la partie commune. Si l'estimation peut-être réaliser su la base d'un relevé de surface au laser-mètre ou via un diagnostiqueur, notons que seul un géomètre-expert est habilité à certifier une surface.
La nature très spécifique des parties communes en fait naturellement des surfaces sujettes à valeur de convenance. Le travail de l’expert, dans ce cas-là, sera d’en approcher le plus logiquement la valeur vénale.
2. COMMENT ESTIMER LA VALEUR DES PARTIES COMMUNES ?
La première méthode que l’expert va tenter de mettre en œuvre est la méthode par comparaison. Elle consiste en l'étude de références de transactions de parties communes comparables au sein de la copropriété ou dans le quartier. Or, il est très rare d’obtenir de telles informations suffisamment exhaustives pour pouvoir en tirer des conclusions. L’expert complétera donc son étude via une autre méthode plus analytique.
La deuxième méthode qui sera mise en place se développe généralement de la façon suivante :
Détermination de la surface de partie commune à acquérir,
Détermination de la valeur vénale moyenne du m² du lot contiguë (le plus souvent),
Détermination des éventuelles majorations dues à l’annexion des parties communes,
Abattement pour tenir compte de la nature de "partie commune" de la surface étudiée,
Décote pour travaux et frais liés à l’annexion des lots de parties communes.
Détermination de la surface de partie commune à acquérir
Il s'agit, avec le prix métrique moyen retenu (voir paragraphe suivant), du paramètre principal de l'estimation des parties communes. Comme exposé précédemment, il est préférable de travailler sur la base d'une surface certifiée par un géomètre pour qu'aucune contestation ne puisse être faite.
Par ailleurs, en fonction de la nature de la partie commune (couloir, mansard, combles, courette, toit-terrasse, jardins ...) des pondérations pourront être pratiquées.
En effet, il n'est pas raisonnable (et pourtant souvent vu en AG de copropriété) de valoriser des combles de hauteur inférieure à 1,80 m ou des surfaces extérieures non couvertes à 100% du prix métrique moyen du secteur...
Ainsi, un premier jeu de pondération doit être pratiqué. On retient régulièrement, en fonction de l'agrément et de la surface que représente la partie commune, des coefficients de pondération compris entre :
- 0,1 et 0,3 pour les surfaces extérieures
- 0,2 et 0,8 pour les surfaces mansardées ou sous combles
Ces fourchettes peuvent subir des écarts à l'appréciation de l'Expert.
Détermination de la valeur vénale moyenne du m²
Généralement déterminée par comparaison (voir notre outil de visualisation des ventes immobilières en France - DVF) , la valeur vénale moyenne du m² peut l’être par d’autres méthodes, telles que celles par le revenu. Le but étant d’estimer la valeur vénale du mètre carré du lot principal auquel sera annexé la partie commune.
Détermination d’une éventuelle majoration
Lors de l’annexion d’une partie commune, sa surface viendra s’ajouter à celle d’une ou plusieurs pièces du lot principal. Cette augmentation de surface peut-être plus ou moins valorisante. En d'autres termes, il s'agit ici d'estimer le niveau d'agrément que suppose l'annexion de la partie commune.
En effet, la fusion d’une partie commune pour l’agrandissement d’un sanitaire, d’une buanderie ou d’une salle de bains sera moins valorisante que celle qui vient augmenter le volume d’une belle pièce à vivre ou d’une chambre.
Nous estimons en règle générale que le coefficient de majoration oscille entre 5 et 20% mais peut aller au-delà s’agissant notamment de terrasses avec vue. Ce coefficient est appliqué sur le prix/m² moyen déterminé précédemment.
Détermination d’un abattement pour « partie commune »
Dans ce cas, la localisation et l’usage de la partie commune sont primordiaux.
L’abattement sera plus fort pour des parties communes dont personne n’aura véritablement l’usage (ex: combles bas de plafond, bouts de couloirs…) tandis qu’il sera plus faible pour des surfaces nécessaires ou dont la privatisation pénaliserait la copropriété (ex: paliers, cour intérieure devant être régulièrement nettoyée…).
A noter que dans ce deuxième cas, le copropriétaire peut s’engager à faire modifier le RC en prenant à sa charge tous travaux nécessaires à l’entretien des parties communes qu'il rendrait inaccessibles. Ceci ayant pour but de baisser le prix d'acquisition de la partie commune.
Nous estimons le coefficient « d’abattement pour partie commune » entre 20 et 70% selon les cas. Ce coefficient est appliqué sur le prix/m² moyen déterminé précédemment.
Décote pour travaux
Enfin, une décote pour travaux de transformation ou annexion est à opérer. Ce coût peut inclure les frais de modification du RC, les honoraires de l'architecte et/ou du bureau d'étude.
Dans le cadre d’une rénovation globale (lot principal + partie commune annexée), si le devis ne distingue pas suffisamment la part de travaux revenant à la transformation de la partie commune, l’expert devra réaliser une ventilation intelligente du prix forfaitaire total.
A noter que le ratio métrique du coût travaux est souvent élevé lorsqu'il s'agit de l'annexion et de l'aménagement complet de très petites surfaces (notamment en cas de démolition d'un mur porteur, de reprises du système électrique et/ou de la plomberie...). Il peut rapidement atteindre voire dépasser 2.000 €/m².
3. PRÉCISIONS
Il peut arriver que le résultat de cette méthode soit nul voire négatif. Ainsi, seules les négociations avec les copropriétaires statueront sur un prix de vente. Notons qu’un prix forfaitaire de base de 5 000 € HD est régulièrement observé dans ce cas.
L’annexion de parties communes est souvent l’objet de négociations avec les copropriétaires. Ces derniers peuvent accorder un peu plus de souplesse à votre projet s’ils en perçoivent leur intérêt. Dans ce cas rappelez-leur les 3 points suivants :
Tous les frais de transformation et de mutation sont à votre charge,
Le prix d’acquisition est injecté directement dans la copropriété ce qui peut financer des travaux latents ou à défaut alléger leurs charges annuelles,
Enfin, en agrandissant votre surface, vos tantièmes de copropriété augmentent ce qui a pour conséquence de diminuer les charges des autres copropriétaires, même si ce n’est que faiblement.
Vous souhaitez racheter des parties communes dans votre immeuble ? N'hésitez pas à nous contacter, nous vous accompagnerons et conseillerons dans cette tâche qui nécessite rigueur et stratégie.
4. TÉLÉCHARGER NOTRE FICHIER EXEMPLE DE CALCUL
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