Comment bien déclarer son patrimoine immobilier ? Sur quelles bases et sous quelles modalités échanger avec l'Administration fiscale concernant son IFI ? Quelle est la juste valeur de mon patrimoine sur le plan comptable et fiscale ? Quelle est la méthodologie adoptée par l’Administration Fiscale et comment contester la proposition de rectification de l’IFI ?...
SOMMAIRE
Dans un contexte de forte inflation immobilière ces 5 dernières années, l’Administration Fiscale a multiplié les contrôles auprès des contribuables et notamment concernant leurs déclarations à l’IFI (ex-ISF), pour ceux qui n’auraient pas jugé opportun de réajuster les valeurs immobilières déclarées à la hausse.
Il est donc nécessaire de régulièrement faire évaluer son patrimoine immobilier, en particulier dans les périodes de crises ou de fortes croissances, afin d’optimiser au mieux ses déclarations à l’IFI.
Néanmoins, en cas de contrôle fiscal, tout n’est pas perdu. Le recours à un Expert Immobilier en appui d’un avocat spécialisé vous permettra d’éviter tout rejet de réclamation pour supplément d’imposition, et de notifier à l’Inspecteur la valeur vénale réelle de l’actif pour la défendre devant la Commission de Conciliation ou les Tribunaux en dernier recours.
LES PRINCIPES D’ÉVALUATIONS EN MATIÈRE FISCALE
Lors d’une proposition de rectification à l’IFI, l’Administration fiscale appréciera la valeur vénale « comptable » de votre patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition, en apportant différents comparables détaillés de quelques caractéristiques (adresse, surface, occupation), généralement au nombre de 3 ou 4, pour laquelle elle retiendra une valeur métrique moyenne après avoir appliqué un abattement forfaitaire pour occupation de 20% sur les comparables cédés occupés.
D’expérience, cette pratique aboutit à une survalorisation de vos biens de l’ordre de 20 à 50%. En effet, par sa méthodologie, l’Administration ne dépeint pas le marché immobilier local dans lequel s’inscrit vos biens. Un si faible échantillon statistique de prix (souvent sensiblement différents) ne permet pas d'approcher avec justesse et dans toute sa nuance la valeur du bien.
Ainsi, il existe de nombreuses réponses à apporter dans le cadre d’un contentieux fiscal :
Certifier et corriger les surfaces réelles de l’actif (habitables et utiles des locaux ou de l’immeuble) : en effet, l’Administration dispose généralement de surfaces déclaratives anciennes, souvent surévaluées ou basées sur une SDPHO, décorrélées de toute surface en Loi Carrez réellement commercialisable sur le marché. L’appel à un Géomètre-Expert permet de certifier les surfaces réelles imposables.
Contester les comparables et la valeur métrique retenue par l’Administration : au titre que seules 3 ou 4 références ne permettent pas de déterminer une valeur métrique de marché précise. Un échantillon de 10 à 20 références analysées et détaillées par l’Expert sont nécessaires pour dépeindre les différents segments de marché dans lequel votre bien pourrait s’inscrire, en écartant notamment pour les biens d’habitations, les cessions en état occupé, bien souvent sans cohérence avec le marché local (on privilégiera un abattement pour occupation forfaitaire de 20% sur une valeur métrique moyenne de cessions en état libre de toute occupation).
Apporter à l’Inspecteur d’autres comparables probants : s’il résulte de jurisprudence constante que la valeur vénale des biens doit être déterminée par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires, cette exigence n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement de ceux à évaluer (Cass. 12/01/1993 ; CA Paris 28/05/2013).
En effet, il arrive que certains actifs spécifiques nécessitent de se comparer à des cessions de biens plus éloignées (au-delà des 500 m recommandés), différentes en surface et réalisées à des époques antérieures (ce peut être le cas des locaux commerciaux, des établissements hôteliers ou des immeubles de rapport), tant les cessions peuvent être ponctuelles et rares sur un secteur précis.
User d’autres méthodes Expertales : en matière d’évaluation immobilière fiscale, la méthode par comparaison est la règle. Ce n’est qu’à défaut de comparables que l’Administration peut employer d’autres méthodes, en motivant les raisons de leur emploi (Cass. 07/07/2009). Il est ainsi possible de préconiser l’emploi de méthodes financières pour les actifs de rendement notamment. Méthodes que l’Expert sera apte à mettre en œuvre et à justifier le bien fondé. A ce titre, les juges du fond et les magistrats de la Cour des comptes recommandent désormais à titre subsidiaire le recours à la méthode par capitalisation du revenu pour les biens occupés.
Néanmoins, l’usage des méthodes financières d’évaluation par le revenu ne peut en principe être mis en œuvre dans la mesure où seule une partie des lots est occupée et dès lors qu’il y a nécessité d’extrapoler des loyers potentiels pour les surfaces non louées ou occupées à titre gratuit. C’est donc à seule fin de conciliation qu’une approche de la valorisation par capitalisation des revenus peut être retenue.
Augurer un cumul de divers abattements de droit omis par l’Administration : la Cour de Cassation a souligné que dans certains cas, l’Administration fiscale devait tenir compte de la situation particulière de l’actif au moyen d’abattements (Cass. 10/05/1988 et 16/02/2016) si les « points de comparaison » / références ne comportent pas l’une ou l’autre de ces caractéristiques. Ainsi, il est depuis admis par l’Administration Fiscale de retenir notamment, dans la mesure où ils sont justifiés pour déterminer l’assiette de valeur imposable, un abattement pour :
Résidence principale : il est admis à ce titre, un abattement de 30% sur la valeur vénale, étant toutefois écarté les biens détenus au travers d’une SCI ou situés dans des immeubles entiers ;
Occupation : fonction de la nature des baux, y compris les locaux occupés à titre gratuit, il pourra être retenu par exemple un abattement de 10 à 20% pour un bail d’habitation en loi de 1989, loué nu (CA Paris 20/12/2012), 10% en cas de location meublée d’habitation, 20% pour les baux commerciaux et 30 à 40% pour les baux en loi de 1948 ;
Indivision : facteur incontestable de moins-value (à l’instar des parts sociales détenues par les associés d’une SCI), il est cumulatif sur la valeur des droits indivis, généralement compris entre 4 et 6% par indivisaire, sans pouvoir dépasser les 20% au global (Cass. 16/02/2016 : 20% occupation + 20% indivision ; CA Paris 04/12/2003 : 30% pour 2 indivisaires (de nature exceptionnelle) ; TGI Paris 03/04/2013 : 20% pour 8 indivisaires ; CA Paris 11/10/2016 : 15% pour 2 indivisaires ; CA Aix-en-Provence 19/06/2014 : 20% ; CA Paris 12/03/2018 : 40% pour une quote-part indivise de moitié, l’autre étant détenue par une association, TGI Reims 10/02/2003, CA Dijon 18/03/2008 …). Attention, cet abattement reste toutefois non fondé pour les biens et droits grevés d’un usufruit (démembrement de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire : Cass. 20/03/2007) ;
Valeur en « bloc » : variable suivant l’importance de l’immeuble, généralement compris entre 10 et 20%, mais qui ne paraît pas devoir excéder les 30% (cas des marchés spécifiques et des actifs immobiliers peu liquides).
Solliciter une décote pour « Gros Travaux / CAPEX » : à titre de conciliation et dans la mesure du raisonnable, l’Administration Fiscale concède parfois une décote supplémentaire pour « les seuls gros travaux réputés à la charge du propriétaire ; les travaux d’entretien, d’aménagement, de rénovation et de peinture étant exclus, ces derniers ne relevant strictement que de la volonté du propriétaire ou de l’occupant du bien ».
Il est ainsi possible d’arguer une décote pour vétusté s’agissant des extérieurs (réfection des toitures-couvertures, ravalement des façades, remplacement des ouvrants) ou des parties communes (réfection des cages d’escalier, mises en conformité des réseaux de fluides, remplacement des colonnes d’EU ou de gaz, renforcement des structures en pan de bois, remplacement d’une chaudière collective …). La présentation de devis travaux à l’appui de l’expertise est primordiale.
LE CAS PARTICULIER DES IMMEUBLES DE RAPPORT
Pour l’évaluation des immeubles entiers, l’Administration Fiscale reconnait qu’il s’agit d’un marché immobilier très restreint, caractérisé par un faible nombre de transactions immobilières.
Pour autant, elle préconise une évaluation globale de l’actif en appliquant une méthode par comparaison « en bloc », à partir d’une valeur métrique SDPHO de la construction, appréciée sur la base d’autres cessions d’immeubles jugés « similaires ».
Cette méthode est particulièrement critiquable dès lors :
Qu’il s’agit d’un marché restreint et exclusif : en effet, il n’est pas permis à l’évaluateur de recenser aisément des références suffisamment pertinentes de cessions d’immeubles cédés en bloc, d’autant plus basées sur une SDPHO et non sur une surface utile globale, les transactions se trouvant être bien souvent confidentielles et/ou non publiées auprès des services notariés (cessions de parts sociales réalisés avec le concours d’avocats, en plusieurs temps avec bien souvent deux valeurs distinctes pour des raisons fiscales : les constructions et la constructibilité résiduelle …) ;
Que la SDPHO n’est pas retenue dans la Charte de l’Expertise : la SDPHO intègre les surfaces en sous-sols et les éventuels combles non aménagés, ainsi que les emprises de murs, cloisons et trémies. Généralement supérieure de 20 – 25% à la surface utile de l’immeuble, elle tend à valoriser des parties communes, sans corrélation avec le standing de l’immeuble et les revenus dégagés par l’actif, quant à eux basés sur des surfaces habitables ou utiles ;
Que les acquéreurs-investisseurs ne la considère pas : les immeubles de rapports sont d’une manière générale composés de baux d’habitation et/ou de baux commerciaux. Ils sont la cible d’investisseurs étrangers ou d’institutionnels à la recherche de rendements locatifs durables, supérieurs à ceux des marchés des biens d’habitation traditionnels jugés insuffisants (5 à 8% de rendement contre 2,5 à 3,5% pour un appartement sur Paris). Ainsi, un acquéreur ne se basera que pour partie sur une valeur métrique de l’immeuble, il sera davantage attentif aux revenus locatifs dégagés (arriérés et impayés pris en compte), en ciblant en priorité les immeubles en bon état d’entretien général, en particulier sur le plan structurel. Aussi, les acquéreurs sont nettement moins regardant sur la qualité architecturale et la qualité des prestations intérieures.
Ainsi, la contestation régulière de cette méthode et des comparables apportés par l’Administration a permis aux contribuables et aux évaluateurs d’avoir recours à deux autres méthodes pour ce type de bien. Bien que recommandées par les juges du fond, elles ne sont considérées qu’à titre de recoupement :
L’évaluation par le revenu : autrement dit, la méthode par capitalisation des revenus de l’immeuble, quand bien même il faille extrapoler quelques loyers sur certains locaux vacants ou occupés à titre gracieux par l’un des propriétaires (assimilable à une indemnité d’occupation), sous réserve de pouvoir justifier précisément le taux de rendement retenu à partir de données de marchés concernant des ensembles de même catégorie.
L’évaluation analytique : à contrario d’une évaluation globale, il s’agit d’évaluer les lots pris individuellement fonction des conditions d’occupation, puis d’appliquer un abattement pour vente en bloc qui ne paraît pas devoir excéder 30%.
QUELLE VALEUR DÉCLARER EN PREMIÈRE APPROCHE ?
Il existe désormais divers outils libres de droits qui permettent aux contribuables d’avoir une première approche de la valeur immobilière de leur patrimoine. Les sites DVF et Impots.gouv vous permettront de recenser différents termes de comparaison probants, dans un secteur et dans une période de temps proche de l’année d’imposition. A noter que la base de données DVF du gouvernement est sommaire, puisqu’elle vous demandera de parcourir chaque adresse pour trouver des cessions dont les informations restent limitatives (surface, prix et typologie) et souvent erronées (en particulier s’agissant des surfaces, souvent non Carrez mais utiles ou en SDPHO). A contrario, les transactions immobilières consultables sur Impôts.gouv vous permettront d’établir aisément un échantillon statistique du marché local dans lequel s’inscrit votre bien, néanmoins limitées aux seuls biens d’habitation.
Aussi, pour éviter toute réclamation de la part de l’Administration, il est conseillé a minima d’employer la méthode de l’évaluation par réajustement d’une valeur antérieure, c’est-à-dire de déterminer la valeur actuelle à partir de la valeur précédemment déclarée, en appliquant un coefficient de réajustement correspondant à peu près à l’évolution annuelle des prix de marché, sauf à tenir compte des facteurs de plus ou moins-value (travaux de revalorisation, vétusté et dépréciation, charges d’exploitation et CAPEX, ravalement prescrit par un arrêt municipal, classement en tant que monument historique, charge d’une servitude …).
Enfin, il vous est toujours permis et conseillé de faire appel à un Expert Immobilier spécialisé (en particulier dans le cadre d’un rejet de réclamation), qui saura vous accompagner dans l’évaluation de votre patrimoine et défendre une valeur vénale irréfutable, au moyen d’une analyse complète de vos actifs, d’études de marché détaillées et de comparables probants, avec une jurisprudence à l’appui des conclusions. Le cabinet B&E Partners saura vous accompagner dans cette mission.