Cet article vise à décrire la base DVF, ses ambitions et ses limites. En supplément retrouver notre outil interactif de visualisation de la base de données DVF selon ses dernières publications sur 12 mois.
SOMMAIRE
Cet article n'est pas une critique frontale de la vertueuse démarche de transparence de l'Etat (que B&E Partners partage largement) mais un avis objectif sur les limites des données communiquées et les éventuels effets contre productifs du modèle.
1. QU'EST-CE QUE LA BASE DVF DU FISC ?
Conformément au décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations immobilières, Bercy a rendu public sa base de données baptisée "Demande de Valeurs Foncières" (DVF). Elle regroupe l'intégralité des transactions immobilières de logements des cinq dernières années en France métropolitaine et DOM TOM (excepté pour l’Alsace, la Moselle et Mayotte). Dans un soucis de transparence du marché immobilier, ces données sont en libre accès et consultables notamment via le lien interactif suivant : Base DVF.
Toutes les ventes d'appartements et de maisons ayant eu lieu entre 2014 et mi-2018 sont donc référencées dans la base de données DVF. Bercy précise que «les traitements portant sur la réutilisation des informations ne peuvent avoir ni pour objet ni pour effet de permettre la ré-identification des personnes concernées». Si cette mesure autorise une confidentialité des acteurs de la vente, elle ne permet pas une précision totale des données.
En effet, chaque transaction est unique et née du rapprochement amiable ou contentieux d'un acheteur et d'un vendeur dont les qualités (particulier, investisseur, marchand de biens, promoteur...) sont diverses. Ainsi, le prix communiqué dans la base DVF est l'aboutissement d'un jeu de négociation où la nature des protagonistes est de grande importance.
2. LA BASE DVF EST-ELLE FIABLE ?
Les informations de ventes sont communiquées avec une périodicité de 6 mois, tous les mois d'avrils et d'octobres. Ainsi, les données actuellement disponibles sur le site du gouvernement concernent au plus tôt des transactions datant d'octobre 2018, elles-mêmes objets d'une promesse de vente (date de la fixation du prix) datant de 3 à 6 mois avant la signature de l'acte authentique. Certaines références ont donc entre 9 et 12 mois d'ancienneté. Les facteurs économiques font que les marchés peuvent largement évoluer à la hausse comme à la baisse. Prenons pour exemple la ville de Nantes qui, d'après Meilleuragent.com affiche + 11,3% sur l'année en cours.
Les montants communiqués peuvent s'avérer majorés de frais de vente ou de conseil. Prenons l'exemple d'un dossier que nous avons traité récemment concernant un appartement du 20e arrondissement de Paris vendu 161 500 € net vendeur en 2015. La transaction correspondante, figurant dans la base DVF, affichait 167 000 €. L'écart de 5 500 € correspondait exactement aux frais d'agence mentionnés dans la promesse de vente de notre client.
Toujours concernant cet appartement, le diagnostic carrez faisait état d'une surface de 21 m² lorsque la base DVF en stipulait 19 m². Les incidences sur les prix sont majeures. Dans cet exemple, si le prix du mètre carré réel était en 2015 de 7 690 €, dans la base DVF, il est de 8 790 €/m²; soit 14% de plus !
Il y a fort à penser que, pour diverses raisons que nous ne saurions expliquer, cet exemple ne soit pas une exception. Ainsi, au delà d'être peu précise, l'information pourrait agir sur le marché et avoir un impact déflationniste ou inflationniste.
Ainsi, la politique de confidentialité et le manque de rigueur dans l'enregistrement des valeurs risque d'influencer le marché.
Bien que la démarche du gouvernement se veuille vertueuse, elle risque de s'avérer contre productive. En effet, bien qu'entraînant une fluidification du marché (traduite par une augmentation du nombre de transactions), elle pourrait avoir comme conséquence une hausse des frais de mutations diligentée par l'Etat lui-même.
Nous invitons ainsi chaque utilisateur de la banque de données DVF à la plus grande prudence dans la manipulation des informations mises en ligne. Le caractère comparable d'une référence ne s'apprécie pas seulement par des chiffres mais surtout par la qualité de l'actif sous-jacent.
N'hésitez pas à faire appel à un expert immobilier pour la valorisation de vos actifs, seuls professionnels habilités à formuler une valeur vénale de marché.
Mots clés: DVF, inflation, déflation, mutation, transaction, comparable, valorisation, estimation, expertise.