Marché hôtelier à St Tropez : focus 4*

Étude de marché de l'hôtellerie à Saint Tropez avec un focus sur les hôtels 4 étoiles. Quelles statistiques pour le marché hôtelier en France, dans le Var et Saint Tropez ? Structure du marché, taux d'occupation, prix par chambre, RevPar...

SOMMAIRE

1. Le marché hôtelier français sur ces 10 années passées

2. Marché touristique et typologie de la clientèle du Var

3. Marché touristique de Saint Tropez

Le marché hôtelier français sur ces 10 années passées

Avec l’explosion du tourisme de loisirs mondial, la France reste toujours leader du pays le plus visité, avec 90 M d’étrangers par an. S’agissant d’un secteur ultra concurrentiel, l’hôtellerie s’est adaptée aux nouvelles attentes des consommateurs et se développe de plus en plus sur le segment de l’offre haut de gamme/luxe, en particulier en région et en montagne depuis la mise en service de plusieurs LGV.

• 2015-2016 : fréquentation hôtelière marquée par les attentats.

  
  

• 2017-2018 : année record de nuitées sur le Grand Paris, portée par le tourisme d’affaires et le retour de la clientèle étrangère. Néanmoins, chute drastique des investissements. Taille réduite des nouveaux établissements à 60 chambres en moyenne contre 100 en 2015.

  
  

• 2019 : performances voisines de celles ante 2015, marquées cependant par les nombreux mouvements sociaux. Retour des cessions de portefeuilles et appétence accrue pour le neuf et la région. Opportunités d’acquisition limitées avec des taux de rendement sous pression.

  
  

• 2020-2021 : chute drastique des fréquentations (-70% de clients internationaux) et RevPAR divisé par 2 ou 3 selon les secteurs en raison de la crise COVID. Quelques investissements réalisés principalement en région. C’est la classe d’actif la plus éprouvée. Légère reprise fin 2021.

  
  

• 2022-2024 : rebond spectaculaire des investissements sur le territoire, impulsé notamment par les JO 2024 attendus. Résilience à la crise géopolitique et économique, dans un contexte inflationniste, en raison de performances records et supérieures à celles de 2018-2019 (Prix moyen et RevPAR), stabilisées toutefois en 2024. Majorité des capitaux injectés sur les marchés régionaux mais également dans l’hôtellerie haut de gamme et notamment parisienne (24 hôtels 5* ouverts depuis 2020). Vigilance accrue sur les charges croissantes et le loyer supporté par l’opérateur / exploitant, baux long termes privilégiés. Tendance au remembrement de la propriété des murs et fonds. TOP 3 des actifs privilégiés à l’achat pour 2025

CE QU’IL FAUT RETENIR

Cette classe d’actif est fortement dépendante des conjonctures économiques et en particulier des flux de population et du tourisme de loisir mondial. Ainsi, certains événements peuvent être à l’origine de fortes fluctuations de chiffre d’affaires pour un même établissement hôtelier, indépendamment de sa notoriété et de son expérience client. C’est d’autant plus vrai ces 10 dernières années où le secteur hôtelier a pu traverser la crise financière de 2009, les attentats de 2015, la crise sanitaire de 2020. A noter que le marché régional a tendance à être plus résilient que le marché francilien, aussi bien en termes d’occupation que de rentabilité (RevPar), tout comme les établissements économiques et milieu de gamme face au segment du luxe, plus dépendants du tourisme international. Enfin, notons une forte concurrence des meublés de tourisme depuis l'essor de la plateforme AirBnB notamment en 2012.

Marché touristique et typologie de la clientèle du Var

Le département du Var représente 30% des nuitées réservées en 2023 en région PACA et atteint près de 80 millions de nuitées (source CRT PACA) devançant ainsi les départements des Alpes-Maritimes et des Bouches-du-Rhône. La durée moyenne des séjours est de 6,5 jours, plus longue que dans les départements voisins. Notons que près de 31% des séjours dépassent 8 nuitées.

La saisonnalité est divisée en 4 périodes de durées inégales :

• Printemps : d’avril à juin ;

• Été : juillet et août ;

• Arrière-saison : septembre à novembre ;

• Hiver : de décembre à mars (période durant laquelle les catégories de clientèles développées ci-dessous sont assez équitablement réparties).

La clientèle française qui représente environ 73% du marché provient principalement d'Ile-de-France (notamment en juillet-août), de région Auvergne-Rhône-Alpes (dès l’avant sains) et de région PACA (toute au long de l’année). La part de clientèle étrangère est de 27% pour une durée de séjour supérieure de 2 jours par rapport à la clientèle française.

Ces touristes dépenses en moyenne 85 € par jour par personne contre 58 € pour les Français. L’Allemagne représente le premier marché étranger (26%), loin devant les Pays-Bas (13%), le Royaume-Uni (11%) et la Suisse (9%). Depuis l’après COVID, on observe une nette progression des marché italiens et étatsuniens.

La clientèle, constituée à 43% de CSP+, peut se décomposer en 5 catégories :

• Les familles ou amis avec enfants : 46% (catégorie principale durant l’été) ;

• Les familles ou amis sans enfants : 24% ;

• Les couples : 19% (catégorie principale durant le Printemps) ;

• Les voyageurs solitaires   : 7% ;

• Les autres : 4%.

L’hébergement marchand (hôtel, camping, résidence…) représente 59% de l’hébergement touristique. La part de l’hôtellerie dans l’hébergement marchand ne représente que 6% du marché contre 28% pour le logement locatif saisonnier (type AirBnB) ou 14% pour le camping.

Structure de l'offre hôtelière dans le Var

Prix moyen par chambre, Revenu par chambre et taux d'occupation dans le Var et en région PACA pour les 3*

Prix moyen par chambre, Revenu par ch et taux d'occupation dans le Var et en région PACA pour les 4/5*

Marché touristique de Saint Tropez

Saint-Tropez reste une valeur sûre du tourisme international. Sa réputation n’est plus à faire : entre son port mythique, ses plages iconiques, ses événements ciblés et ses boutiques de luxe, la ville rassemble tous les ingrédients d’un site attrayant pour les touristiques et les professionnels de l’hôtellerie.

Le port de plaisance est un vrai moteur : il accueille chaque année une flotte importante de yachts participant du flux régulier vers les restaurants, les bars, les boutiques de luxe et bien sûr les hôtels situés autour. Ce tourisme nautique est un vrai levier pour l’hébergement haut de gamme.

Côté plage, Pampelonne, bien que située à Ramatuelle, reste associée à Saint-Tropez. C’est plus de 5 kilomètres de sable exploités en plages privées, bars et clubs, très prisés d’une clientèle fortunée. Ces lieux attirent un public qui consomme et qui cherche un hébergement de standing.

Les événements locaux rythment la saison touristique : les Voiles de Saint-Tropez notamment attirent des passionnés du monde entier, les soirées de grandes marques et les expos dans les musées locaux (comme l’Annonciade ou la Maison des Papillons) créent des pics de fréquentation bien identifiés. Tous ces rendez-vous dopent la demande hôtelière.

Enfin, le centre-ville est bien préservé, avec ses ruelles historiques classées. Il y a peu de surface disponible pour construire, ce qui maintient une offre d’hébergement limitée.

Sites touristique de Saint Tropez

L'offre hôtelière se compose comme suit :

Statistiques hôtelières à Saint Tropez

L'offre hôtelière 4 étoiles à Saint Tropez est relativement restreinte, on dénombre sur le site ATOUT FRANCE seulement 10 établissements (souvent de petites tailles) classés 4*. Si dessous un focus sur 5 d'entre eux principalement situés à proximité de l'hypercentre (sauf la Ferme d'Augustin vers la plage de Tahiti) :

Étude tarifaire de l'échantillon prélevé fonction de la saison et du type de chambres :