Vous souhaitez détacher une partie du terrain d'une maison pour sa revente ou réaliser un lotissement ? La fiscalité d'un tel projet et spécifique et très encadrée. Nous donnons ici les points de vigilance et une méthode d'estimation des coûts liés à l'opération.
SOMMAIRE
1. QUAND DOIT-ON DE LA TVA SUR MARGE ?
La TVA sur marge est due dans certain cas de mutation prévus et détaillé par la législation. Le calcul de la TVA sur la marge dépend de la situation de l'assujetti qui vend un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et de l'exercice ou non de l'option pour la TVA.
La TVA sur la marge ne s'applique pas aux immeubles neufs ou achevés depuis moins de cinq ans et soumis de plein droit à la TVA. Elle s'applique :
aux terrains à bâtir qui n'ont pas ouvert droit à déduction au moment de leur acquisition (les terrains achetés à des particuliers ou des non assujettis),
aux immeubles achevés depuis plus de cinq ans en cas d'exercice de l'option pour la TVA sur la cession, toujours lorsque aucune TVA n'a été déduite au moment de l'acquisition. Ces immeubles anciens sont acquis auprès de particuliers, de non-assujettis ou d'assujettis qui n'ont pas opté pour la TVA au moment de la vente de l'immeuble.
2. TABLEAU DE SYNTHÈSE DMTO/TVA IMMOBILIÈRE
Le tableau suivant vient résumer les règles applicables dans les différents cas de figure :
3. COMMENT EST CALCULÉ LA TVA SUR MARGE D'UN TERRAIN ?
Le calcul de la TVA sur marge d'un terrain obéit à une règle mathématique précise. Nous donnons ci-après un exemple de calcul de la TVA sur marge dans le cas d'une division maison/terrain.
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne saurait être donné comme référence d'estimation de la taxe par l'administration fiscale.
Si, par principe, les ventes de terrain à bâtir réalisées par un professionnel (on parle d’assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique) sont soumises de plein droit à la TVA, la taxation peut être calculée soit sur le prix de vente total, soit sur la marge réalisée par le vendeur.
Pour pouvoir bénéficier de la taxation sur la marge réalisée, 2 conditions doivent être remplies :
l’achat du terrain ne doit pas avoir permis au vendeur de récupérer la TVA (pas de droit à déduction),
le bien acquis doit être revendu à l’identique, tant au regard de ses caractéristiques physiques qu’au regard de ses caractéristiques juridiques.
Ainsi, si un assujetti achète un terrain à bâtir et le revend ensuite par lots, la vente ne pourra pas bénéficier du régime de taxation sur la marge : la vente des lots sera soumise à TVA sur le prix total, sauf à ce qu’une division parcellaire soit intervenue avant même la signature de l’acte d’achat du terrain. En clair, si le terrain était déjà découpé en lots avant l’achat, la revente en lots (sous réserves que les lots aient la même consistance) sera soumise à la TVA sur la marge. En revanche, si la division intervient après l’acquisition, il sera fait application de la TVA sur le prix de vente total.
Si l’une des 2 conditions n’est pas remplie, la TVA sera calculée sur le prix de vente total.
Cas ordinaire où il est acquit un terrain bâti d’une maison à un particulier et revendu au moins deux lots (un terrain bâti et un terrain à bâtir). Le marchand de biens doit opérer une division en lots avant la signature de l’acte et acquitter une TVA sur marge sur le terrain.
Acquisition : 100 000 €
Frais de notaire réduits : 715 €
Part de la TF due au jour de la cession : 600 €
Prix de revente maison : 85 000 €
Prix de revente terrain TTC : 35 000 €
Calcul de la TVA sur marge :
La TVA sur marge n’est due que sur la partie terrain, or à l’origine on achète un tout (terrain + maison), il convient de ventiler le prix d’acquisition arbitrairement entre le lot constitué par la maison et son terrain (réduit) et le lot terrain à bâtir.
La ventilation du prix du foncier d’origine se fait au prorata des prix de vente envisagés, ici le terrain représente 35/(35+85) = 29,2%
Ainsi on ventile le prix d’acquisition mais aussi celui des charges augmentatives (frais de notaire, frais d’agence, part de la TF due à la cession, parfois certains travaux…) :
Prix d’acquisition terrain théorique : 29,2% x (100 000 + 715 + 600) = 29 584 €
La marge sur le terrain seul est donc de 35 000 € - 29 584 € = 5 416 €
La marge calculée précédemment est TTC, on en déduit la TVA sur marge :
5 416 € x 20% / (1 + 20%) = 902,66 €
Ainsi, le marchand de biens doit 902,66 € à l’administration fiscale. Il peut déduire cette somme uniquement sur les travaux ayant affectés le terrain et non ceux éventuellement réalisés dans le bâti.
Vous êtes particulier ou marchand de biens et souhaitez réaliser une division parcellaire, nous vous accompagnons dans le montage de l'opération et l'estimation du terrain à bâtir détaché. N'hésitez pas à nous contacter :