Rappel : Qu’est-ce que le démembrement ?
Rappelons que la pleine propriété est la somme de la nue-propriété et de l’usufruit.
La nue-propriété se définie simplement comme le droit de disposer du bien (= ses murs) et de pouvoir les transmettre ou les vendre. Elle s’acquiert généralement pour un prix de l’ordre de 40% de la valeur de marché de la pleine-propriété.
L’usufruit, quant à lui, est le droit de d’utiliser l’actif et d’en tirer profit en percevant les éventuels revenus qu’il générerait par son exploitation.
Le démembrement est ainsi la séparation juridique de ces deux droits.
L’un des exemples les plus courants est l’achat en viager. L’acquéreur d’un viager se porte propriétaire des murs de l’appartement et la personne âgée dispose de l’usufruit lui permettant de continuer à y vivre.
Devoirs du nu-propriétaire et de l’usufruitier
L’usufruitier disposant du droit de tirer profit des actifs dont il est responsable, il lui incombe la gestion normale de son patrimoine et le paiement de la taxe foncière notamment. Il peut y résider ou l’exploiter par la location par exemple et en percevoir un revenu.
Le nu-propriétaire quant à lui doit prend en charge les grosses réparations de l’article 606 à l’image des baux commerciaux.
Cas de mise en œuvre et intérêts du démembrement
Il est nécessaire de savoir que les deux droits issus d’un démembrement doivent être acquis par deux personnes différentes. Ces deux personnes sont liées pendant toute la durée du démembrement, soit entre 15 et 20 ans en règle générale.
Plusieurs raisons peuvent justifier une mise en place d’un démembrement :
Dans le cas d’une succession, il peut être intéressant de procéder à un démembrement. En effet, au décès d’un parent, il est possible au veuf ou à la veuve de faire jouer son droit d’usufruit sur le patrimoine du défunt. Ainsi, il ou elle pourra habiter et percevoir les rentes des actifs constituant le patrimoine et les héritiers disposeront de la nue-propriété jusqu’au décès du deuxième parent. Ce même mécanisme peut être enclenché par « anticipation ». Si le propriétaire souhaite transmettre ou céder de son vivant son patrimoine à ses héritiers. L’intérêt majeur est que les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété et l’héritier obtiendra la pleine propriété au décès de l’usufruitier.
Cas de l'usufruit locatif social « ULS ». Des acteurs spécialisés acquièrent des immeubles (ancien ou neuf) puis revente les murs à prix décoté à des investisseurs privés et l'usufruit en bloc à un bailleur social. Il est possible de procéder un tel investissement via l’immobilier papier en achetant des parts de SCPI.
Alors quels sont les intérêts d’un investisseur en nue-propriété qui recourt à un crédit et ne perçoit pas de revenu pour faire face à ses frais financiers ?
Tout d’abord, pendant toute la durée de démembrement, c'est l'usufruitier qui est redevable des taxes et impôts liés à la jouissance du bien.
Par ailleurs, l’investissement du nu-propriétaire n’a pas d’impact sur son imposition tant il ne perçoit pas de revenu de ses actifs. De plus, s’il a recourt à un crédit, ses intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers. Ajoutons même qu’il lui serait possible de générer un déficit foncier s’il est tenu de procéder à des travaux de grosses réparations.
Enfin, durant la période où le démembrement à cours la valeur vénale de la nue-propriété ne fait pas partie du patrimoine imposable à l'IFI (c'est l'usufruitier qui est redevable de cet impôt, et ce, sur la pleine propriété de l’actif).