Données globales sur le 13e arrondissement
Lors du recensement de 2015, la population atteignait le nombre de 183 216 habitants en légère hausse (moins de 1%) par rapport à 2010. Près de 58% de cette population est âgée de moins de 44 ans.
Les cadres (24%) et les retraités (21%) représentent les catégories socio-professionnelles les plus prépondérantes de l’arrondissement. Le taux de chômage était en 2015 de 9,9%, soit légèrement inférieur au taux français à la même époque (environ 10,3%).
Près de 40% des ménages composés de couples sont sans enfants et 25% ont un enfant. Ainsi, le besoin en logement se porterait davantage sur des typologies de 2 à 3 pièces.
La commune compte 88,1% de résidences principales, 5% de résidences secondaires et 6,9% de logements vacants. Le nombre moyen de pièces dans les logements de l’arrondissement, selon l’INSEE, est de 2,6 soit plutôt des T3. Près de 34% des résidences principales sont implantées au sein de bâtiments construits entre 1971 et 1990.
Notons que 68,7% de la population est locataire de son logement (dont 34,6% en HLM) et seulement 26,7% en est propriétaire. Une grande majorité du parc immobilier local (59,1%) dispose d’un système de chauffage collectif.
D’après le site seloger.com, seul 5% des logements à Paris 13e concerne des surfaces de plus de 100 m². La demande semble se porter sur des appartements de surfaces comprises entre 25 et 50 m² et des typologies entre T2 et T3 (confirmant ainsi les chiffres de l’INSEE précédents).
Contexte immobilier général à Paris et dans le 13e arrondissement
A la vente
En 2017, le marché immobilier d’habitation francilien fut très dynamique. Si en 2018 les volumes de vente semblent s’être tassés en début d’année, ils continuent de grimper malgré une hausse légère mais constante des prix. Ainsi, la capitale affichait au 2e trimestre 2018 un prix moyen de 9 300 €/m² pour les appartements anciens. A cette période, les notaires d’Ile-de-France recensaient 8 990 ventes à Paris, soit une baisse de 7,1% sur un an.
Le prix moyen des appartements au 2e trimestre 2018 dans le 13e arrondissement était de 8 380 €/m², en hausse de 3,6% sur un an. Les prix de vente oscilleraient entre 5 500 et 11 700 €/m² d’après les commercialisateurs locaux.
Le bien étudié s’inscrit dans le quartier de « Maison-Blanche » à quelques mètres du quartier de « La Gare ».
Le quartier de « Maison-Blanche » affiche une moyenne de prix/m² proche de celle de l’arrondissement et une hausse des prix sur un an de 3,8% mais le quartier de « la Gare », tout juste mitoyen affiche quant à lui une moyenne sensiblement plus basse avec 7 350 €/m2 et la hausse la plus faible de l’arrondissement (2,8% sur un an).
Notons que le quartier de « La Gare » est l’un des plus abordables de Paris, juste après 4 quartiers situés dans les 18e, 19e et 20e arrondissements.
Le sud de l'arrondissement compte parmi les moins cher de Paris rive gauche.
Notons la présence de micro marchés au sein de tours construites entre 1970 et 1980. En effet, les agents immobiliers locaux donnent une fourchette de valeurs de vente pratiquée au sein de ces tours luxueuses proposant des prestations atypiques (piscine, salle de sport, service courrier...) entre 7 000 et 9 350 €/m²hab pour une moyenne de 8 080 €/m²hab.
A la location
L’observatoire des loyers CLAMEUR donne à T1 2018 une valeur moyenne locative à Paris pour des appartements tout état confondu à 25,4 € HC/m²hab/mois en baisse de 0,6% sur un an.
Les loyers du 13e arrondissement communiqués par cet organisme sont répertoriés par typologie et sont compris entre 19,1 €/m²/mois pour les T5 et + à 29,3 €/m²/mois pour les studio.
Les commercialisateurs locaux semblent s’entendre sur ces valeurs, ils formulent une fourchette comprise entre 19,2 et 30,8 € HC/m²hab/mois pour une moyenne de 25,6 € HC/m²hab/mois.