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ESTIMATION ET MARCHÉ DES BUREAUX OPÉRÉS (FOCUS PARIS)

Le bureau opéré est en pleine expansion notamment dans les grandes agglomérations française. Nous livrons ici une étude de marché de cette catégorie d'actifs. Vous saurez tout sur les gammes de prix par poste, les surface par poste, les arrondissements les plus recherchés... Enfin, nous développons une méthode d'estimation par capitalisation de ce type de biens hors du cadre des bureaux classiques.


Marché et expertise des bureaux opérés



SOMMAIRE




Définition d'un bureau opéré


Définition : Un bureau opéré, est un espace indépendant aménagé et meublé disposant de toutes les commodités de bureau (internet, ménage...) incluses dans un prix forfaitaire par poste (incluant également les charges et taxes normalement dues par un locataire en bail 3/6/9 classique) et loué selon un contrat de prestations de services flexible et peu engageant.


Ces dernières années les acteurs du secteur tertiaire ont mis les bouchées doubles et développé de nombreuses opérations de restructuration, rénovation ou aménagement de surfaces de bureaux en bureaux opérés.


Cette offre répond notamment à une demande croissante :

  • d'entreprises connaissant un fort développement de leur personnel

  • d'une clientèle ne souhaitant pas de contrats trop engageants ni d'une gestion administrative lourde (assurances, charges, taxes... à régler)

  • d'entrées rapides sur le marché français de sociétés étrangères

  • d'implantations en régions ou à Paris pour des entreprises très locales


Services inclus dans les contrats : Les services diffèrent largement d'un opérateur à l'autre. Certains bureaux opérés sont gérés par des sociétés disposant de bureaux trop grands et mettant à disposition leurs services, d'autres sont gérés par des professionnels.


Ainsi, les services varient fortement d'un bureau à l'autre. Relevons néanmoins les principaux services proposés :

  • Internet et un réseau RJ45 ;

  • La sécurité et les assurances ;

  • Le ménage ;

  • La maintenance du matériel mis à disposition ;

  • L'énergie (électricité/eau) ;


Et des services supplémentaires dépendant de la gamme des bureaux:

  • Accueil ;

  • Réception du courrier ;

  • Une conciergerie ;

  • Tisanerie ;

  • Espaces annexes (salle de sport, cinéma, hammam...)



Décryptons la structure du marché parisien du bureau opéré


Les acteurs : Les acteurs du marché du bureau opéré sont nombreux : des institutionnels aux investisseurs privés chevronnés en passant par des privés reconvertissant leur bureaux historiques.


Les commercialisateurs : si les grands brokers commercialisent ces surfaces, des acteurs spécialisés proposent à la location pour leur compte ou compte de tiers des bureaux opérés (Ubiq, Spl'iit...) sans compter les plateformes habituelles (Seloger, bureauxlocaux, Leboncoin...). Globalement les honoraires de commercialisation des bureaux opérés oscillent entre 8 et 10% du revenu annuel généré. Soit entre 2 et 3 fois moins que pour le parc de bureaux classique. Cela s'explique en partie par le turnover plus important lié à la flexibilité des contrats qui offre des opportunités plus nombreuses aux brokers de louer une même surface plusieurs fois sur la durée d'un bail classique 3/6/9.


D'après ces commercialisateurs, le parc immobilier de bureaux opérés et coworking représenterait entre 2 et 7% du parc immobilier de bureau des grandes agglomérations françaises. Avec une meilleure pénétrabilité sur les marchés parisiens et bordelais.


A Paris la part de bureaux opéré / coworking de certains arrondissements tels que le 9e atteint même 14% (voir étude ubiqdata 2024). Le bureau opéré est de plus en plus plébiscité par les entreprises, la surface globale de bureaux opérés représenterait près de 360.000 m² après une hausse de plus de 20% en 2024.


Le marché dans la capitale : les bureaux opérés y sont principalement situés rive droite et majoritairement dans les arrondissements centraux du 1er au 11e comme le montre le graphique et la carte de chaleur ci-dessous :


Localisation des bureaux opérés

L'observation du marché actuel permet d'obtenir quelques données de structuration du marché. En effet, nous retenons que :

  • 40% des bureaux opérés en cours de commercialisation disposent de moins de 30 postes et les espaces de moins de 40 postes représente 40% du marché

  • les bureaux opérés présentent des surfaces par poste généralement comprises entre 5,42 et 7,69 m²

  • les surfaces médianes et moyennes sont proches à près de 6,54 m²/poste témoignant de locaux toujours plus compacts et optimisés


Ci-dessous figurent :

  • un graphique de la répartition des espaces en fonction de leur nombre de postes

  • un diagramme présentant la répartition des surfaces par poste des bureaux opérés du marché actuel :



Surface par poste

Nous compilons ici les loyers Hors TVA Charges Comprises (HT CC) par poste par mois observés dans les annonces en cours de commercialisation. Il convient de noter que ces valeurs ne tiennent pas compte d'éventuelles négociations et que chaque bureaux propose un état, des prestations et services différents justifiant un nuage de point relativement éparse :


Loyer coworking par post

Globalement sur Paris, nous observons des prix compris entre 400 € et 800 € HT CC/poste/mois. Le marché haut de gamme atteint 1.000 € HT CC/poste/mois. Notons également des fourchettes de loyers HT CC/poste/mois par arrondissements où l'échantillon de données permet d'observer des tendances


  • 1er arrondissement : entre 440 et 690 € HT CC/poste/mois

  • 2e arrondissement : entre 480 et 810 € HT CC/poste/mois

  • 3e arrondissement : entre 530 et 820 € HT CC/poste/mois

  • ...

  • 8e arrondissement : entre 530 et 1.000 € HT CC/poste/mois

  • 9e arrondissement : entre 450 et 1.000 € HT CC/poste/mois

  • 10e arrondissement : entre 320 et 670 € HT CC/poste/mois

  • 11e arrondissement : entre 250 et 660 € HT CC/poste/mois

  • 12e arrondissement : entre 350 et 500 € HT CC/poste/mois

  • ...

  • 15e arrondissement : entre 350 et 630 € HT CC/poste/mois

  • 16e arrondissement : entre 440 et 690 € HT CC/poste/mois

  • 17e arrondissement : entre 450 et 730 € HT CC/poste/mois

  • 18e arrondissement : entre 200 et 560 € HT CC/poste/mois

  • ...


Le graphique ci-dessous donne quant à lui une tendance des loyers annuels fonction du nombre de postes dans les bureaux à la location.


Loyer annuel coworking


Enfin, nous avons ramené les loyers HT CC annuels relevés à la surface des bureaux opérés afin de comparer les ratios obtenus à ceux du marché des bureaux classiques bien connu.


Loyer métrique coworking

Nous observons ainsi un loyer HT CC/m²/an nettement supérieur à ceux pratiqués dans le marché tertiaire classique. En effet, le loyer HT CC/m²/an observé est supérieur à 1.100 €, quand le marché des bureaux parisiens nus affiche un maximum à 1.200 € HT HC/m²/an pour des bureaux restructuré aux dernières normes de rénovation énergétique et présentant des caractéristiques haut de gamme dans le QCA.


Méthode d'estimation des bureaux opérés


Les méthodes dites "par le revenus" (capitalisation ou Discounted Cash Flow) dont les plus pertinentes à mettre en œuvre pour ce type de produits.


En effet, le caractère serviciel et "tout inclus" de ces produits permet de générer des revenus sensiblement plus élevés que ceux des bureaux du parc classique mais également plus de risques. Ces surfaces aux contrats de prestations très souples n'offrent effectivement aucun engagement long terme au bailleur et le turnover est assez fréquent (notamment dû aux types de sociétés preneuses).


Le revenu généré inclus toutes les charges et taxes qui ne sauraient être capitalisées pour ainsi valoriser l'actif.


Par conséquent, nous procédons à la démarche suivante :

  1. détermination d'un revenu brut ou étude du loyer HT CC pratiqué

  2. détermination d'un revenu triple net par application d'un abattement de l'ordre de 20 à 30% du revenu brut

  3. application d'un taux de rendement compris entre 6,50 et 8,50% selon l'emplacement, la qualité du bien et ses conditions servicielles et financières d'occupation

  4. abattement divers (travaux, vacance locative, vacance structurelle...)

  5. déduction des frais de notaire


Pour exemple : Considérant un plateau de bureaux libre nécessitant un rafraichissement et offrant une salle de réunion, un coin détente, un espace cuisine, des sanitaires et un open-space de 22 postes.


  • Estimation d'un loyer HT CC/poste de 400 €, soit 105.600 € HT CC/an

  • Abattement de 25% compte tenu des frais liés à l'exploitation du local est dus par contrat par le bailleur (ménage, taxes, charges de copropriété...), soit un loyer triple net HT HC : 79.200 € HT HC

  • Taux de rendement : 7,50%, soit une valeur vénale nette acquéreur de 1.056.000 €

  • Déduction d'un coût de rafraichissement de 300 €/m² (peinture et retouches diverses), soit 50.000 € environ + Déduction de frais de commercialisation (8% HT du revenu brut annuel) et 5 mois de vacances locative, soit 55.000 € environ

  • Déduction des frais de notaire (7,5%)

  • Valeur vénale Nette Vendeur : 885.000 € NV


Propriétaires de bureaux, professionnels du coworking ou bureaux opérés, investisseurs, courtiers en crédits immobiliers ou banquiers, B&E Partners 🐝 dispose de sérieuses connaissance dans l'analyse et l'estimation des bureaux opérés. N'hésitez pas à faire appel à nos services pour l'expertises de vos dossiers.



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