Reconnue comme La Loi du quinquennat sur le logement, la loi ELAN (l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) comporte de nombreux articles, 234 au total. Nous allons ainsi essayer d’en décrypter les grandes lignes et retenir l’essentiel qui pourrait vous impacter directement dans vos projets immobiliers.
Numérisation et digitalisation avec la création d’un bail numérique : l’intérêt est de gagner du temps et une économie d’argent pour ne pas citer un mieux pour la planète vu la longueur des baux signés actuellement, en raison des obligations de la loi PINEL. Le bailleur pourra transmettre par mail le scan du règlement de copropriété et le DDT « Dossier de Diagnostic Technique » qui comprend tous les rapports de diagnostics obligatoires : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, diagnostic d’amiante, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et le cas échéant, en zone classées à risque, un état des risques naturels et technologiques, un état d’exposition au radon et aux termites.
Encadrement des loyers : après un échec d’un premier dispositif d’encadrement des loyers dans le cadre de la loi ALUR, l’état décide de l’instaurer mais cette fois-ci de manière « expérimental et optionnel ». Ainsi la contrainte géographique d’échelle qui avait posé problème en 2017 et entraîné l’annulation du dispositif à Paris et Lille a été supprimée pour être applicable « pour tout ou partie de la zone géographique qui y est mentionnée ». Cet encadrement des loyers sera applicable au 1er juillet 2019. Dans chaque agglomération située en zone tendue, un observatoire local des loyers agréé recueille et analyse les données loyers (OLAP pour la ville de Paris). Lorsque le dispositif d’encadrement du niveau des loyers est mis en place, ces informations permettent la publication d’un arrêté préfectoral fixant annuellement les loyers de référence. Ceux-ci sont définis pour chaque catégorie de logement en fonction du type de location : meublée ou vide, du nombre de pièces, du secteur géographique et de la période de construction de l’immeuble.
Transformation de bureaux en logements : après une introduction dans le texte initial d’un bonus de constructibilité de 10%, le gouvernement a opté pour rehausser ce pourcentage à 30%. Cette hausse a pour but de compenser les coûts liés à ce changement de destination, de soutenir et de faciliter ce type d’opération. Tout cela dans une optique de transformer des bureaux vides en logements dans les zones en pénurie.
Locations touristiques : dans le but de contrôler les locations meublées de tourisme, type Airbnb, dans les grandes villes en France, une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pourra être donnée si la déclaration préalable en mairie n’a pas été remplie et 10 000 euros si le décompte de nuitées n’est pas déclaré. En sachant que le nombre de nuitées autorisé sur sa résidence principale est de 120 jours par année civile.
Bail à mobilité : l’objectif principal est de permettre aux gens de se loger pour une courte durée, entre 1 et 10 mois, à proximité d’un emploi temporaire ou de son centre de formation. A la date de prise d’effet du bail, une de ces conditions doit être remplie : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ou une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. La dernière condition sera surement sujette à de nombreuses interprétations et donnera naissance à de nombreuses jurisprudences. Ce bail permet beaucoup de flexibilité que cela soit du côté locataire comme la résiliation à tout moment en respectant un préavis de 1 mois ou la non obligation d’un dépôt de garantie mais également du côté propriétaire avec la possibilité pour le locataire de souscrire gratuitement à la garantie « Visale » qui est une caution accordée par Action logement et permet de tempérer les risques d’impayés. Le bailleur peut également notifier à tout moment un congé si le locataire manque à ses obligations locatives comme le non versement du loyer ou du forfait de charges, trouble de voisinage ou pas de justificatif d’assurance habitation dans le mois de la signature du bail.