Zoom sur le marché de l'immobilier de montagne dans les Alpes françaises
L'immobilier de montagne et notamment celui des Alpes est à contre-courant du reste de l'immobilier français. Là où le marché français recul ou, au mieux, stagne, le marché immobilier des Alpes continu sa progression (4% en 2023) notamment par les prix (+30% depuis la crise du COVID). Alors, quelles sont les caractéristiques et particularités du marché de montagne ? Quels sont les emplacements les plus recherchés ? Quels prix du mètre carré ? Quelles tendances à la location saisonnière ?
SOMMAIRE
Le marché immobilier de la montagne : caractéristiques et particularités
Le marché de la location saisonnière
Le marché immobilier de la montagne : caractéristiques et particularités
Ce marché de l’immobilier haut de gamme conserve son statut de valeur refuge par excellence, et peut s’éloigner quelque fois des réalités économiques « cohérentes » face à des acheteurs potentiels très exigeants et disposant de hauts revenus.
Ainsi, il n’est pas rare d’observer dans les stations « plusieurs marchés immobiliers », avec des écarts de prix du simple au triple. Si les prix de marché sont usuellement corrélés à 3 critères de valorisation (la localisation, l’architecture du bâti et le niveau des prestations), de tels écarts de prix dans un périmètre aussi restreint peuvent également s’expliquer par :
Une adresse courue : proximité de personnalités reconnues, businessman ou célébrité du show-biz … ;
Une vue panoramique : avec vue sur un massif internationalement connu ;
Ski in / out : pouvoir quitter et rentrer au chalet les skis aux pieds. Des chalets de prestige ont été construits en retrait des pistes en prévoyant un service de voiturier, sans succès. Autre aspect, le chalet fait usage de restaurant de piste (à Courchevel notamment) pour une clientèle richissime ;
Les qualités architecturales : prééminence de l’architecture locale avec des matériaux de qualité. Des chalets de prestige d’architecture plus contemporaine ont été construits ces dernières années mais n’ont pas toujours eu le succès escompté ;
Les prestations et équipements : une qualité qui a significativement progressé sur 10/15 ans (plusieurs ascenseurs, spa luxueux avec des piscines pouvant atteindre 20m, salles de cinéma et gym entièrement équipées …) ;
Le logement de gardien / l’appartement d’invités : un staff de plus de 10 personnes est parfois nécessaires pour les plus grands chalets. Un accès et des circulations indépendantes sont prévues ;
La superficie du terrain : non déterminante sauf pour la réalisation de terrasses extérieures où l’aménagement est généralement très sommaire.
Particularités du marché :
Ce marché est particulier et il convient de le distinguer du marché de l’habitation classique. En effet, selon les actifs et leur destination, certaines méthodes expertales sont à privilégier quand d’autres doivent être écartées si jugées non pleinement pertinentes avec l’usage et la nature du bien expertisé.
Ainsi, le marché de l’immobilier de montagne est en réalité composé de plusieurs segments de marché qu’il convient d’identifier :
Les logements destinés à la location saisonnière : des biens ‘’classiques’’ aux biens haut de gamme de grand standing, il s’agit d’actifs de rendement (appelé aussi de rapport), où la valeur immobilière est principalement calculée à partir des recettes locatives générées par le bien à l’année. Ces biens peuvent être gérés en ‘’bon père de famille’’ mais bien souvent ils s’inscrivent dans des résidences où un gestionnaire/exploitant se charge de la location des appartements ;
Les résidences secondaires : seulement occupées quelques semaines par an par les propriétaires, elles ne sauraient générer des loyers annuels en rapport avec la valeur des biens, sans par ailleurs en assurer une gestion active recettes locatives. La méthode financière dite par capitalisation serait dans ce cadre d’étude à écarter ;
Les chalets monolocataires : atypiques par nature, ils ont une valeur singulière et ne répondent à aucune échelle de valeur (contrairement au marché de l’habitation classique). On parlera dans ce cas de valeur de convenance, qui peut être liée à un « coup de cœur » par l’acquéreur. Ne faisant pas partie d’une copropriété, la méthode dite du coût de reconstruction peut être pertinente dans ce cas, afin de déterminer une valeur ‘’plancher’’.
Marchés de Courchevel et Megève
Parmi les stations de ski les plus chères en Europe, on retrouve 5 stations françaises dans le top 10. C’est Courchevel qui est en pôle position, avec un prix au mètre carré pouvant dépasser les 40.000 € voir 50.000 € hors droits. Parmi les autres stations françaises, on retrouve aussi Megève, Val d’Isère, Méribel et La Clusaz.
Courchevel : c’est l’emblème d’une station de ski luxueuse en raison d’un nombre important de palaces et d’hôtels 5 étoiles (au nombre de 17). Son développement est le fait d’un important domaine skiable, d’une liaison directe avec Genève et Saint-Tropez (altiport et héliport) et d’un centre-ville pourvoyeur de commerces et de services.
Son marché immobilier a été soutenu par une clientèle étrangère fortunée, essentiellement russe et britannique souhaitant investir dans un chalet haut de gamme. On a ainsi pu constater une importante augmentation des prix avec des valeurs métriques pouvant atteindre 50.000 €/m².
Depuis quelques années, le nombre de transactions connaît une baisse constante en raison d’une raréfaction de la demande liée au contexte mondial et fiscal. Les prix restent élevés, entre 20.000 € et 40.000 € HD/m² dans l’ensemble.
Les transactions dépassant les 40.000 € HD/m² portent sur des biens exceptionnels ne présentant aucun défaut :
Accès aux pistes « skis aux pieds in/out » ;
Logements de grandes surfaces ;
Vues dégagées sans vis-à-vis ;
Prestations luxueuses telles que piscine, hammam, SPA, salle de cinéma ;
Présence de services dans le bâtiment ou à proximité : conciergerie, navettes privées ;
Décoration contemporaine ;
Parkings privatifs directement accessibles depuis l’intérieur de l’immeuble.
Les secteurs les plus recherchés de Courchevel 1850 sont constitués du jardin Alpin d’une part (emplacement prime, à nuancer par la présence de nombreux hôtels luxueux et peu de chalets privatifs) et des quartiers de Cospillot, Bellecôte et Nogentil d’autre part, ces derniers étant bien reliés à la « Croisette », principal accès au domaine skiable. Les acquéreurs sont principalement russes, européens (dont certaines grandes fortunes françaises), anglais (résidents londoniens pour l’essentiel) et acquéreurs du Moyen et Proche Orient. Malgré la guerre déclenchée suite à l'invasion russe de l'Ukraine débutée en 2022, la station reste dynamique et les russes continuent d'y être présent. La clientèle slave a certes baissé (3% en 2023 contre 7% en 2022) mais les hôteliers semblent maintenir des taux d'occupation comparables aux années précédentes (hors COVID).
Pour résumer, le marché immobilier de Courchevel apparaît comme étant à deux vitesses :
Pour des biens existants de standing moyen à bon, les prix sont à peine négociés ;
Pour les biens de haut standing sans défaut, les prix se maintiennent et les biens partent assez rapidement. Les acquisitions immobilières consistent de plus en plus en des achats patrimoniaux par une clientèle d’habitués qui fréquentent la station depuis plusieurs saisons et souhaitent y établir leur résidence secondaire, les investisseurs internationaux étant de plus en plus absents.
Ce dernier phénomène est toutefois concurrencé par la présence de nombreux hôtels de luxe d’autant plus que la période d’enneigement sur la station est de plus en plus limitée (5 semaines par an). Ainsi la tendance consiste davantage en la location de logements meublés pourvoyeurs de services, plus rentable pour une courte durée d’occupation qu’en l’acquisition d’un appartement dans un marché immobilier où le niveau de prix reste toujours très élevé.
Une autre stratégie immobilière apparaît à la marge sur le marché : l’acquisition de biens nécessitant des travaux (voir une restructuration complète) ou présentant des défauts si ces derniers sont commercialisés à des prix modérés dans l’optique de réaliser « une bonne affaire » dans une station restant mondialement réputée.
Megève : La demande de biens de très haut standing n’est actuellement pas satisfaite (hors propriétés présentées à des prix déconnectées du marché actuel). Les propriétés neuves ou rénovées les plus prisées à la vente sont rares. Elles sont souvent bâties sur des parcelles de dimensions modestes, parfois en copropriété.
A Megève ("la petite Paris"), comme dans le massif des Aravis, la clientèle à fort pouvoir d’achat se presse pour acheter des chalets de grande superficie. La station attire jusqu’à 60.000 personnes chaque hiver. Les biens « standards » négociés en dessous de 5 M€ comptent des prix compris entre 10.000 et 15.000 € HD/m². La ville compte peu de constructions récentes, et le neuf se vend vite entre 15.000 et 20.000 € HD/m².
En règle général, le neuf a la côte tant pour les frais de notaire réduit (2% contre 7%) que pour les qualités énergétiques des bâtiments (75% des logements en montagne ont un DPE E, F ou G et seront interdits à la location en 2034) et ce, en dépit de prix métrique supérieur de 30% en moyenne au marché de l'ancien.
En ce qui concerne les chalets de luxe, la demande est soutenue jusqu’à 5-6 M€ avec des prix toutefois relativement stables. Au-delà de 6 M€, les valeurs unitaires ont fortement progressé. La clientèle est majoritairement russe sur des biens proposés à plus de 10 M€. La clientèle française, lyonnaise et genevoise est présente sur le marché du 1 à 5 M€.
Sur le secteur du Golf du Mont d’Arbois, les beaux chalets se négocient autour de 20.000 € HD/m². Les chalets de prestige récents ou neufs se négocient entre 22.000 et plus de 32.000 €HD/m². Il existe une clientèle fortunée, étrangère pour l’essentiel, pour ce type de produit.
Le marché de la location saisonnière
Les locations à la semaine pour les chalets – appartements haut de gamme sont couramment comprises entre 15.000 et 30.000 €, avec des prix à la nuitée allant de 2.000 € à 4.500 €, fonction des prestations, du nombre de couchages et des services mis à la disposition des locataires occupants.
Plusieurs sites de location (edenluxuryhomes en particulier) recensent divers chalets/appartements luxueux, avec une offre dense à proximité immédiate des centre-ville, plus restreinte au niveau des pistes où les prix à la location peuvent s'envoler à plus de 12.000 €/nuit pour un double chalet (jusqu'à 19 personnes et 9 chambres).
A titre indicatif, nous avons pu observer un chalet de luxe situé sur la route de Lady Les Granges à Megève, construit en 2012 et situé sur les pistes, avec seulement 7 chambres ; ce dernier était proposé à la location en pleine saison à plus de 45.000 €/semaine. Précisons ici que les prix pratiqués sont généralement fixé à partir de la demande et de la conjoncture (météo en particulier), demande qui est très importante sur les mois de décembre et février/mars en particulier.
Concernant l'immobilier plus accessible, nous relevons quelques chiffres concernant la location saisonnière via les plateformes type AirBnB :
Val d'Isère :
Nombre d'annonces : moins de 1.000
Parc locatif professionnel : environ 35% des annonces
Durée moyen des séjours : entre 3,5 et 3,8 jours
Taux d'occupation moyen : 45 à 50%
Prix moyen par chambre : 320 et 370 €
Megève :
Nombre d'annonces : entre 1.000 et 1.200
Parc locatif professionnel : environ 35% des annonces
Durée moyen des séjours : entre 3,6 et 3,9 jours
Taux d'occupation moyen : 40 à 44%
Prix moyen par chambre : 280 et 330 €
Chamonix :
Nombre d'annonces : entre 3.400 et 3.600
Parc locatif professionnel : environ 33% des annonces
Durée moyen des séjours : entre 3,5 et 3,7 jours
Taux d'occupation moyen : 45 à 48%
Prix moyen par chambre : 200 et 230 €
La Clusaz :
Nombre d'annonces : entre 750 et 900
Parc locatif professionnel : environ 49% des annonces
Durée moyen des séjours : entre 3,8 et 4,0 jours
Taux d'occupation moyen : 40 à 46%
Prix moyen par chambre : 180 et 220
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