Cet article vise à donner la définition d'un droit au bail, en apprécier les spécificités et développer les méthodes de calcul du droit au bail.
SOMMAIRE
1. Qu'est-ce que le droit au bail (DAB)
Le droit au bail contrairement à ce que son nom indique n’est pas un droit réel immobilier. Il né de l’alternative offerte en fin de bail au locataire ayant exploité son fonds de commerce au cours des 3 dernières années. En effet, ce dernier peut, soit renouveler son bail pour 9 ans avec un loyer plafonné (sauf motifs de déplafonnement prévus à l’article. L. 145-33 du Code de commerce), soit percevoir une indemnité d’éviction représentative du préjudice subi.
L’appréciation du droit au bail est assez empirique et dépend :
De la qualité de l’emplacement,
Des principales clauses du bail,
De la consistance des locaux.
2. Les méthodes estimatives du DAB
Il existe 5 grandes méthodes pour l’estimation du droit au bail (DAB). Nous décrirons ici très brièvement 4 d’entre elles et développerons plus en détail la méthode très mathématique par actualisation de l’économie de loyer. L’expert tâche de mettre en œuvre au moins 2 de ces méthodes dans son estimation du DAB.
Méthode par comparaison
Il s’agit d’obtenir des transactions de DAB dans le secteur proche, et de les ramener à une « unité commune » (le m² pondérée) pour ensuite tenter de placer le bien étudié dans la fourchette de valeurs ainsi obtenue. Méthode pratiquée dans les villes de province mais qui garde tout son sens dans les axes très recherchés de la capitale où les valeurs de convenances compliquent l’application des méthodes suivantes.
Méthode par différence
Méthode peu aisée à mettre en œuvre, elle consiste à dire que le DAB est la différence entre la valeur des murs libres et celle des murs loués.
Méthode du coefficient de situation
Cette méthode est en quelque sorte une simplification de la suivante. Il s’agit tout d’abord d’estimer la valeur locative de marché, puis si cette dernière est supérieure au niveau de loyer actuel alors on constate une économie de loyer. La méthode ici étudiée consiste dès lors à appliquer un coefficient multiplicateur (dit coefficient de situation) à cette économie de loyer.
Le coefficient dépend de l’emplacement :
- de 6 à 10 pour les emplacements très bons à « haute valeur commerciale »,
- de 3 à 5,5 pour les emplacement médiocres à bons,
- moins de 3 pour les autres locaux en rez-de-chaussée (ateliers, dépôts…)
Méthode par actualisation de l’économie de loyer
Cette méthode financière consiste en le calcul de la valeur actuelle du flux d’économie de loyer sur une période à déterminer. En d’autres termes il s’agit de faire la somme des économies de loyer actualisées sur une certaine période.
Mathématiquement la formule est la suivante :
Définition des notations utilisées :
- e : économie de loyer annuelle,
- i : indice de révision – généralement égal à l’indice moyen (ILC, ICC ou autre selon le bail) sur la période du flux,
- a : taux d’actualisation – généralement pris égal au taux de rendement retenu pour un local comparable éventuellement majoré.
- n : durée de l’avantage économique – théoriquement infini, il est régulièrement pris égal à la durée de renouvellement du bail (9 ans) sauf en cas de déplafonnement prévisible
Le but ici n’étant pas la démonstration mathématique, nous avons réalisé des abaques vous permettant d’appliquer la présente méthode d’un coup d’œil. Le but de ces abaques est de déterminer le rapport DAB/e facilement puis la valeur du DAB.
Pour calculer le DAB via ces abaques, il vous faut suivre le schéma suivant :
Déterminer l’économie de loyer (e),
Estimer un taux d’actualisation pour l’actif étudié,
Déterminer une durée prévisible d’économie de loyer (en années),
Reporter l’année (en abscisse) sur la courbe correspondant au taux d’actualisation choisi précédemment,
Lire en ordonnée le coefficient DAB/e correspondant,
Multiplier ce coefficient par l’économie de loyer (e).
N.B. : Pour établir ces abaques, nous avons fait 2 hypothèses d’indexation :
- ILC moyen observé sur ces 9 dernières années : +1,31%,
- ILC moyen négatif en cas de chute des indices dans les années à venir, choix arbitraire de : - 1,50%.
3. Conclusion :
L’élaboration de ces abaques a pour objectif de rendre plus accessible une méthode mathématique d’estimation du DAB. Cependant, compte tenu des réalités de marché et de la jurisprudence, il serait erroné de n’appliquer que des méthodes arithmétiques pour l’appréciation d’une valeur aussi subjective.
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