Zoom sur le marché des valeurs locatives.
Longue de près d’ 1,5 km sur 22m de large en moyenne, la rue de la République traverse les 1er et 2ème arrondissements de Lyon, en reliant la Place de la Comédie au Nord jusqu’à la Place Bellecour au Sud. Considérée comme l’une des plus belles artères de Lyon, elle est parallèle à sa jumelle commerçante, la rue du Président Edouard Herriot, davantage comparée à la rue Saint-Honoré à Paris de par sa commercialité « luxe » au droit de la Place des Jacobins. Quelles sont les caractéristiques commerciales des 3 grands tronçons de la rue ? Quels loyers rue de la République ? Quels sont les niveaux de loyers et key money déboursés par les enseignes pour s’y implanter ? Quelle est l’évolution des valeurs locatives de marché sur les différents tronçons de la rue ?
SOMMAIRE
LA RUE DE LA R֤ÉPUBLIQUE : LES « CHAMPS-ELYSÉES » LYONNAIS
Artère commerciale piétonne entre les Places des Cordeliers et Bellecour, et exclusivement réservée au bus sur son tronçon Nord, cette promenade est l’une des plus fréquentée de Lyon et de la Presqu’île avec quelques 10,5 millions de chalands annuels.
Située dans le quartier parmi les plus chics et commerçants de la ville, elle est bordée par de nombreux monuments remarquables : l’Hôtel de Ville et l’Opéra National de Lyon au Nord, l’hôtel particulier de l’ex - Banque de France au N°14, le Palais de la Bourse rénové en 2005 après 5 ans de travaux, ou encore l’ancien siège du journal Le Progrès au N°85, pensé initialement en théâtre et aujourd’hui occupé par la Fnac. C’est également dans cette rue que se positionne les grands magasins du Printemps dans l’immeuble du N°34-42 , où se concentre l’essentiel des corners luxe de la rue.
La rue de la République, de par sa renommée commerciale, est également l’adresse de nombreux sièges sociaux lyonnais, en particulier ceux des Banques principalement positionnées autour de l’ex – Banque de France désormais installée dans le quartier de Confluence. Aussi, la rue devrait connaitre un réaménagement complet d’ici 2026, avec notamment le remplacement de l’ensemble des dalles et la réorganisation des voies de bus dans sa partie Nord.
Il s’agit de la rue « mass market » la plus stratégique par excellence, avec une demande active de la part des enseignes nationales et internationales pour s’y implanter et ainsi acquérir une vitrine sur ce micromarché à très fort pouvoir d’achat (+ de 100.000 visiteurs les week-ends, 1 tiers du chiffre d’affaires de la Presqu’île et de la Part-Dieu). L’offre commerciale est à cet effet très limitée et en raréfaction, en particulier pour les moyennes et grandes surfaces de plus de 300 m² quasi indisponibles, à l’origine de prix de cession de droits au bail élevés et de convenance. Les principales implantations d’enseignes concernent pour l’essentiel l’équipement de la personne et le PAP, le luxe et les enseignes haut de gamme privilégiant le carré d’or composé des rues du Président Edouard Herriot, Gasparin, Emile Zola et Archer.
A l’image des Champs Elysées, nombreuses ont été les cessions de murs commerciaux ces 10 dernières années. Certains investisseurs ont su se positionner rapidement et de manière opportuniste sur cette artère, désormais en grande partie propriété du fonds de pension Abu Dhabi Investissement Authority (ADIA) via la société Firce Capital. ADIA détrône désormais l’ex-Société de la Rue Impériale / ANF qui détenait plus de 60% de la rue en 2010 (49 immeubles).
En effet, ce fonds détiendrait désormais près de la moitié des commerces et immeubles de la rue de la République, ainsi que la quasi-totalité de la rue Grolée mitoyenne. Conséquence en a été une sélectivité accrue des enseignes avec un intérêt croissant porté sur les marques de l’habillement haut de gamme ou tendances, outre un déplafonnement des loyers historiquement bas (multipliés par 5 ou 6 en moyenne). Notons également une augmentation générale des prix de cession de droit au bail de l’ordre de 25% depuis 2016, pour partie générée par le retour des mégastores H&M, Zara, Mango ou Etam.
Bien que la volonté initiale du principal bailleur-investisseur de la rue était de privilégier les maisons du luxe et la montée en gamme de la rue, l’équipement de la personne reste le secteur d’activité le plus dynamique sur cette artère, où plus de 2 boutiques sur 3 constituent des succursales d’enseignes. Les marques haut de gamme et du luxe semblent s’être définitivement implantées sur la rue du Président Edouard Herriot, entre les Places Bellecour et des Jacobins. Dans le top 100 des artères les plus chères, Firce Capital annonçait en 2018 vouloir renouveler l’offre commerciale de 80% de la rue en proposant des locaux commerciaux sans droit d’entrée, avec pour objectif d’accueillir 20 nouvelles enseignes dans la rue à horizon 3 ans, étant bien entendu écarté les indépendants, la restauration et les enseignes jugées bas de gamme / populaires (refus de renouvellement pour Go Sport en 2009 …).
Tronçon Bellecour -République
Emplacements Prime et de 1er choix
Tronçon piéton privilégié, au plus fort flux de chalands, avec une cible de clientèle jeune et branchée. L’offre commerciale est principalement tournée sur l’équipement de la personne (PAP), les cosmétiques et l’équipement de la maison/accessoires.
Avec une offre commerciale relativement large
Si l’on note encore quelques enseignes de restauration rapide historiques (McDonald’s, Pomme de Pain, Hippopotamus) ou plus récentes (glaciers Amorino et Häagen-Dazs, Five Guys), les enseignes nationales Mass Market du PAP restent les plus présentes (Eram, Etam, Celio, Bocage, Zara, JD Sports, Camper, Minelli, Mango, Devred), avec une part grandissante des enseignes spécialisées dans les cosmétiques (The Body Shop, Avril, Pandora, Rituals, Nyx, Nuoo, Yves Rocher, Sephora, Kiko). A souligner le départ du blockbuster H&M fin 2017 (d’ores et déjà implanté au N° 31 de la rue) et de plusieurs marques du PAP en difficultés (Desigual, Jennyfer, Morgan, Camaïeu). L’offre de services/loisirs reste présente, générée notamment par la FNAC et le cinéma Pathé (SFR, Orange, Bouygues, Nature et Découvertes, Zara Home, Hema, Grand Optical). Remarquons qu’Hermès (seule enseigne luxe) avait pris à bail une boutique éphémère sur la Place de la République (N°44) le temps des travaux de sa boutique au 96 rue du Président Edouard Herriot.
Aux valeurs locatives parmi les plus fortes
En dépit d’un turnover moins régulier en raison de nombreuses moyennes et grandes surfaces historiques sur ce tronçon, elles sont globalement comprises entre 1.800 et 2.400 €/m² P sur ce tronçon, avec des valeurs prime à près de 3.000 €/m² P (droit au bail ou droit d’entrée inclus). Les cessions de droit au bail dépassent couramment les 500 à 800 mille euros, de l’ordre de 6 à 13 k€/m² P en moyenne.
Tronçon République - Cordeliers
Emplacements Bis
Tronçon piéton également très fréquenté, avec une cible de clientèle senior ou féminine, et une prédominance d’enseignes nationales de l’habillement, de la chaussure et de la petite maroquinerie.
Exclusivement destiné au Mass Market / PAP
Marqué par le Grand magasin du Printemps sur la Place de la République où se positionnera les seuls corners Luxe de l’artère, ce tronçon rassemble les grands noms du Mass Market de l’habillement et accessoires de mode : Levi’s, Minelli, Undiz, Pimkie, Bizzbee, Calzedonia, Camaïeu, Foot Locker, Intimissimi, Eram, Naf Naf, Jules, H&M). On retrouvera également quelques enseignes de bijouterie / maroquinerie aux abords du Printemps (Augis 1830 de nature historique récemment repris par le groupe Galeries Lafayette, Swarovski, Histoire d’Or, Claire’s, Lipault). A noter qu’il n’existe qu’une seule brasserie / offre de restauration sur ce tronçon, aux abords du complexe Monoprix (brasserie devenue gastronomique suite à repreneur : L’Institution) et que l’offre de services a disparu en quasi-totalité (Lissac, Nocibé).
Aux valeurs locatives croissantes
C’est certainement le tronçon qui connait les plus forts écarts de valeurs en raison d’une forte hausse des loyers aux abords de la Place des Cordeliers. Les valeurs locatives sont désormais proches de celles constatées sur le 1er tronçon, comprises entre 1.500 et 2.000 €/m² P, avec des records voisins du 1er tronçon à près de 2.500 – 3.000 €/m² P au droit du Printemps. Les cessions de droit au bail sont néanmoins plus mesurées entre 200 et 450 mille euros, de l’ordre de 4 à 8 k€/m² P en moyenne.
Tronçon Cordeliers - Comédie
Emplacements de 2nd choix
Commercialité plus hétérogène, davantage portée sur la restauration, l’équipement de la maison et les services. On y trouve de plus en plus d’enseignes novatrices, et un flux de piéton important constitué par une clientèle jeune et « tendance ».
Aux valeurs locatives stables
Le turnover des enseignes y est moins régulier, avec des valeurs locatives plus volatiles d’un emplacement à l’autre, en raison d’un linéaire commercial discontinu en divers points du tronçon (CCI de Lyon et Palais de la Bourse, bâtiments historiques des banques Crédit Lyonnais, Banque de France, CIC Lyonnaise de Banque, Société Générale). Les loyers sont les plus forts aux extrémités du tronçon au droit de l’Opéra National de Lyon et du Palais de la Bourse, 2 monuments touristiques fréquentés. Globalement, les valeurs locatives s’établissent entre 800 et 1.200 €/m² P en moyenne, avec des cessions de droit au bail nettement moins fréquentes (quelques cessions relevant d’enseignes historiques). Ces cessions sont d’autant plus corrélées à une économie de loyer qu’à une cession d’emplacement.
Attrait complémentaire à la rue de la République
- Proximité immédiate des Places Bellecour et des Jacobins, ainsi que de la rue du Président Edouard Herriot, jumelle de la rue de la République avec une commercialité davantage orientée sur le Luxe, en particulier au droit de la Place des Jacobins.
- Proximité du Centre Commercial « Grand Hôtel-Dieu » : ancien hôpital entièrement restructuré entre 2015 et 2018, il compte un espace shopping tendance d’une vingtaine de boutiques et une dizaine de restaurants, une halle marchande alimentaire, un hôtel 5* InterContinental, un ensemble de bureaux de coworking WoJo ainsi que le Musée de l’Illusion.
- Proximité de 3 établissements hôteliers 5* : Le Royal Mgallery, l’InterContinental Hôtel-Dieu, Le Boscolo.
Dans le cadre de vos renégociations de loyers auprès de vos bailleurs ou d’optimisation de vos loyers en renouvellement ou en déplafonnement auprès de vos locataires, le cabinet B&E Partners saura vous accompagner dans cette mission (estimations des valeurs locatives de marché, en renouvellement ou vénales de commerces).