Zoom sur le marché des valeurs locatives
Longue de près de 1,5 km sur 20-25 m de large environ fonction des tronçons, la rue de Sèvres délimite les 6ème et 7ème arrondissements, ainsi qu’une partie du 15ème arrondissement au Sud. Sa commercialité diffère nettement entre ses divers tronçons tant pas la nature des preneurs que par la granularité de son linéaire. Quelles sont les caractéristiques commerciales des 3 grands tronçons de la rue ? Quels loyers rue de Sèvres ? Quels sont les niveaux de loyers et key money déboursés par les enseignes pour s’y implanter ? Quelle est l’évolution des valeurs locatives de marché sur les différents tronçons de la rue ?
SOMMAIRE
La rue de Sèvres : axe commerçant majeur de la rive gauche
La rue de Sèvres relie le boulevard Pasteur au boulevard Saint-Germain via son prolongement au Nord par la rue du Four. La ligne de métro 10 se trouve dans l’alignement de la voie, et les lignes 13 et 12 la coupent au niveau des carrefours avec les boulevards Montparnasse / Invalides au Sud et Raspail au Nord.
Si les deux tiers Sud de la rue présentent une commercialité hétérogène et fracturée en raison des nombreux instituts hospitaliers et religieux de l’époque, le tronçon Nord affiche une commercialité de 1er rang en s’intégrant dans un « parcours shopping » entre le boulevard Saint-Germain et les rues de Rennes, des Saints-Pères, Saint Placide et du Bac. Au cœur de ce parcours fréquenté par une clientèle parisienne « chic et branchée », se trouve le centre commercial / grands magasins du Bon Marché et son épicerie fine, ainsi que le réputé hôtel-palace du Lutetia entièrement restructuré entre 2014 et 2018.
Tronçon Four - Raspail
Emplacements Prime et de 1er choix :
Tronçon privilégié de la rue, délimité entre la rue du Four et le Lutetia, au droit du boulevard Raspail. Les enseignes présentes sont principalement spécialisées dans la mode et la haute couture, la maroquinerie et ponctuellement la parfumerie et la joaillerie.
Avec quelques grands noms du luxe :
Emplacements prisés où plusieurs groupes internationaux se sont repositionnées depuis 2010 : Hermès, Oméga, Berluti, Shang Xia, Longines, … dans la continuité des enseignes implantées à proximité de la Place du Québec / Saint-Germain plus au Nord (Cartier devenu Arije, Louis Vuitton, Emporio Armani, Mauboussin, Moncler, Arthus Bertrand, Dinh Van, Fusalp, Gucci, Saint-Laurent …).
Ces dernières années, le turnover des enseignes y est moins régulier et aucune nouvelle enseigne luxe ne s’est implanté dans ce tronçon de la rue, à l’exception de l’extension d’Hermès au N°17 réalisée en 2020.
Aux valeurs locatives parmi les plus fortes :
C’est le tronçon qui connait les plus fortes hausses de valeurs locatives depuis les années 2010. Anciennement comprises entre 2.500 et 3.500 €/m² P, elles sont désormais voisines des 4.500 – 6.500 €/m² P avec des extrêmes à 7.500 €/m² P. Les cessions de DAB atteignent couramment le million d’euro, de l’ordre de 25 à 50 k€/m² P en moyenne (record atteint au N°14 par Berluti avec un DAB racheté pour 20 M€).
Tronçon Raspail - Abbé Grégoire
Emplacements Bis :
Tronçon mass market, court et composé des seuls numéros impairs de la rue, les grands magasins du Bon Marché, La Grande Epicerie et le Square Boucicaut composant la totalité du trottoir numéros pairs. Commercialité exclusivement tournée vers le PAP avec de nombreuses enseignes nationales (Minelli, Etam, Wolford, Comptoir des Cotonniers, Bocage, Catimini, Petit Bateau, Zara, Lacoste, Jacadi, Café Coton … ). Seul deux enseignes du luxe s’y trouvent : Guerlain au N°29 et Weill au N°45.
A noter que la Banque de France située au N°29, à l’angle du boulevard Raspail, constitue une rupture importante du linéaire commercial.
A l’inverse, les grands magasins du Bon Marché (propriété de LVMH, rénové en 2012), constituent une véritable locomotive commerciale du tronçon, à l’origine d’un important flux de chalands piéton : 30.000 m² GLA, près de 5,5 millions de visiteurs annuels, clientèle essentielle parisienne et française (produits luxe, chic ou haut de gamme exclusivement).
Aux valeurs locatives croissantes :
Les valeurs locatives évoluent également sur ce tronçon, mais de manière plus modérée, avec des valeurs locatives globalement comprises entre 1.500 et 2.500 €/m² P. Les cessions de droit au bail sont également plus modestes entre 300 et 800 k€, de l’ordre de 5 à 10 k€/m² P en moyenne.
Tronçon Abbé Grégoire - Pasteur
Emplacements de 2nd choix :
Commercialité très hétérogène en raison de la fracture commerciale générée par les nombreux établissements hospitaliers ou religieux d’époque (ancien hôpital Laennec aux N°38-42 sur près de 180 m de linaire, entièrement restructuré en collectifs et accueillant le siège social de Kering depuis 2016 ; hôpital Necker aux N°145-161 sur près de 340 m de linéaire ; Institut National des Jeunes Aveugles au N°40 à l’angle du boulevard des Invalides ; Congrégation Filles De La Croix au N°40, ancien couvent sur plus de 30 m de linaire …).
Tronçon à la commercialité orientée vers les commerces de service (banque, téléphonie, agences immobilières), de proximité (opticien, coiffeur, presse, pressing) ou de bouche (caviste, boulangerie, fromagerie, caviar …). Quasi absence d’enseignes nationales, à l’exception de l’alimentaire et les banques.
Aux valeurs locatives stables :
Le turnover des enseignes y est moins régulier, avec davantage de cessions de fonds de commerce que de cessions de droit au bail. Les valeurs locatives sont plus homogènes et décroissantes à mesure que l’on s’éloigne du Bon Marché et que l’on se rapproche de l’Hôpital Necker. Elles sont comprises entre 800 et 1.200 €/m² P en moyenne, avec des cessions de droit au bail moins fréquentes, inférieures à 300 k€.
Graphique des valeurs locatives métriques pondérées - Droits au bail inclus
Dans le cadre de vos renégociations de loyers auprès de vos bailleurs ou d’optimisation de vos loyers en renouvellement ou en déplafonnement auprès de vos locataires, le cabinet B&E Partners saura vous accompagner dans cette mission (estimations des valeurs locatives de marché, en renouvellement ou vénales de commerces).