Vous êtes propriétaire d'un terrain à bâtir ? Des promoteurs s'intéressent à votre maison ? Le présent article vise à vous aider à estimer votre parcelle et juger des offres qui peuvent vous être faites. Téléchargez également notre fichier gratuit des prix/m² de terrain des fonciers en Ile-de-France.
SOMMAIRE
Comment estimer un terrain constructible ?
1. INTRODUCTION
Deux grandes méthodes estimatives existent en matière d'évaluation des terrains à bâtir :
la méthode par comparaison
la méthode par bilan promoteur à rebours
La première méthode consiste en la collecte de références de ventes de terrains constructibles comparables à celui étudié. Cette méthode peut s'avérer aléatoire et difficile de mise en œuvre.
En effet, la valeur vénale d'un terrain à bâtir dépend de :
sa localisation (proximité des commodités, vues, desserte...)
sa configuration (en pente, étroite, enclavée...)
des constructions des parcelles mitoyennes
sa constructibilité
...
Ainsi, 2 parcelles situées à 50 m l'une de l'autre peuvent afficher des charges foncières (~ prix du terrain) sensiblement différentes.
Nous développerons ici la méthode technique dite par "bilan promoteur à rebours".
Il s'agit d'incarner le promoteur immobilier. Dans un premier temps il est indispensable de faire réaliser une étude de faisabilité par un architecte pour déterminer la constructibilité du tenant foncier au regard des règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune.
L'architecte s'imprégnera du PLU puis tachera d'estimer la surface de plancher développable sur la (les) parcelle(s). Ce travail de précision consiste en la conception d'un projet répondant aux innombrables contraintes règlementaires :
nature des constructions autorisées (habitation, commerces, bureaux...)
part de logement social imposée
nombre de places de stationnement obligatoires
hauteur maximum des bâtiments
traitement du bâtiment en limites séparatives et à l'alignement
part des espaces verts
...
L'étude de faisabilité architecte est l'outil de base pour l'estimation foncière des terrains à bâtir. B&E Partners est partenaire de cabinets d'architectes DPLG habilités à réaliser de telles études.
En supplément du présent article, le cabinet B&E Partners met à votre disposition un document PDF répertoriant des fourchettes de charges foncières en €/m²SPC (SPC = SDP : Surface de Plancher - voir notre article sur les surfaces) pour certaines communes franciliennes. Basé sur nos précédentes études foncières et notre expérience, vous disposez ainsi d'un outil permettant d'approcher le prix moyen d'un terrain constructible par la surface de plancher qui y est développable.
2. COMMENT ESTIMER UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE ?
Pour estimer un terrain constructible, il s'agit de mettre en œuvre la méthode par bilan promoteur à rebours. Une fois l'étude de faisabilité réalisée, la mise en œuvre de cette méthode estimative peut débuter. En voici, dans l'ordre, les étapes :
Détermination du prix de vente total HT des surfaces
Détermination des coûts travaux HT
Détermination des coûts liés à la construction HT
Détermination des coûts liés à la gestion de l'opération HT
Détermination d'une marge promoteur potentielle HT
Calcul de la charge foncière
a. Détermination du prix de vente total HT des surfaces
Selon la nature des surfaces à développer d'après la faisabilité architecte, des hypothèses de prix de vente moyens seront à retenir.
Concernant l'habitation en accession libre, l'idéal est de relever les prix pratiqués dans les constructions en VEFA en cours de commercialisation au moment de l'estimation. Nous attirons votre attention sur le fait que les offres consultables en ligne sur les sites spécialisés (Figaroimmoneuf, Selogerneuf...) communiquent des prix TTC et des surfaces en mètre carré habitable (m²hab) et non en m²SPC.
L'exercice se complique lorsqu'il s'agit d'estimer les prix de revente de logements sociaux, de commerces, de bureaux ou tout autre type de surfaces.
Les offres de locaux commerciaux ou de bureaux peuvent éventuellement vous aider à vous positionner. Lorsque l'offre est rare ou inexistante, une estimation par la rentabilité doit être envisagée.
En ce qui concerne les logements sociaux, l'approche est plus délicate car les prix dépendent des modes de financement de ces habitats par les bailleurs sociaux.
A titre purement indicatif, nous proposons ci-après des fourchettes de prix de vente de logements sociaux et de locaux commerciaux :
entre 1 600 € et 4 000 € HT/m²hab pour le logement social en fonction de sa localisation et du type de financement des logements (PLAI, PLUS, PLS...)
entre 1 900 € et 4 500 € HT/m²u pour le commerce en pied d'immeuble brut de béton
b. Détermination des coûts travaux
Le coût des travaux doit être estimé le plus justement possible. Ce-dernier repose notamment sur :
la région dans laquelle se trouve le terrain
le coût des matériaux de construction
la nature des sols (influençant le type de fondations retenu)
la présence ou non d'ouvrages à démolir
l'architecture du projet
un ou plusieurs bâtiments
complexité des façades
logements compacts
part des parties communes
qualité des prestations intérieures
nombres de niveaux de sous-sol
la facilité d'accès au chantier (impasse, rue étroite, pas de grue envisageable,...)
...
Alors quels sont les coûts travaux pour une construction neuve ? A titre indicatif, nous donnons les 2 fourchette de coûts travaux suivantes :
950 € et 1 500 € HT/m²hab pour les logements individuels
1 100 € et 2 500 € HT/m²hab ou utile pour la construction d'immeubles collectifs mixtes ou non
c. Détermination des coûts liés à la construction
De nombreux coûts sont liés à la construction et notamment :
les honoraires d'architecte qui, en règle générale, conçoit le projet et suit le chantier jusqu'à la livraison
les taxes d'aménagement et autres taxes spéciales (archéologiques, locales...)
les honoraires d'études rémunérant les cabinets d'ingénieurs spécialisés en construction (études de sols, étude béton, études structures, études de dimensionnement des bassins d'infiltration ou de rétention...)
les honoraires de contrôle rémunérant les organismes certifiant que les études menées ou à mener par les conseils du Maître d'Ouvrage sont conformes à la réglementation (bureaux de contrôle, coordinateur SPS...)
des assurances diverses (RCP, Dommage-Ouvrage...)
des imprévus travaux de l'ordre de 2% à 5% du coût travaux HT
Chacun des postes décrits ci-dessus peut être estimé comme un ratio du coût travaux. Nous donnons à titre indicatif un ratio global de l'ordre de 12 à 20% HT du coût travaux TTC.
d. Détermination des coûts liés à la gestion de l'opération
Si le coût travaux et ses coûts liés sont peu compressibles, les honoraires de gestion de l'opération dépendent totalement des méthodes de travail du promoteur et sont, par conséquent, plus fluctuants.
De manière générale, nous relevons les frais suivants :
honoraires de gestion visant à rémunérer le montage et le suivi des opérations
honoraires de commercialisation + frais publicitaires. Il est en effet d'usage pour des opérations de promotion que le promoteur rémunère des commercialisateurs
frais financiers correspondant aux commissions et intérêts bancaires
frais généraux
Ces coûts (HT) peuvent varier entre 5% et 15% du CA TTC.
e. Détermination d'une marge promoteur potentielle
Chaque opération est unique et chaque opérateur dispose de son propre mode de fonctionnement. Nous constatons cependant que les marges généralement admises et pratiquées par les acteurs de la promotion sont de l'ordre 7% à 15% du CA HT.
f. Calcul de la charge foncière
Après avoir réalisé la faisabilité architecte, base de toute estimation à rebours, et déterminé les différents coûts liés à l'opération, il est désormais possible d'approcher le montant de la charge foncière.
Il s'agit de déduire au CA HT estimé après travaux, l'ensemble des coûts HT déterminés précédemment.
EXEMPLE : Pour illustrer cet article, nous prenons l'exemple simple d'un terrain sur lequel 1 500 m² habitables sont constructibles.
Ci-après figurent nos hypothèses soigneusement retenues :
Prix de vente HT :
Prix de vente moyen TTC d'après les sites spécialisés : 4 800 € TTC/m²hab
TVA à 20%, soit un prix moyen HT de : 4 000 € HT/m²hab
Soit un prix global de 6 000 000 € HT
Coût travaux d'un projet simple sur un niveau de sous-sol sur fondations superficielles :
Coût travaux retenu : 1 800 € HT/m²hab
Coûts liés à la construction : 12% x 1 800 € HT/m²hab = 216 € HT/m²hab
Coût global : 3 024 000 € HT
Coûts liés à la gestion du projet : 11% HT x 7 200 000 € TTC = 792 000 € HT
Marge promoteur : 10% HT x 6 000 000 € HT = 600 000 € HT
Soit le calcul de la charge foncière suivant :
6 000 000 € HT - 3 024 000 € HT - 792 000 € HT - 600 000 € HT = 1 524 000 €
Ainsi, le prix d'acquisition du terrain admissible au regard de son emplacement et de sa constructibilité est de 1 524 000 €. Le promoteur immobilier serait donc susceptible de vous faire une proposition en numéraire de 1 524 000 € ou une offre mixte d'un montant numéraire et d'une dation.
3. SYNTHÈSE ET RECOMMANDATIONS
Comme le démontre le présent article, la détermination de la valeur vénale d'un terrain à bâtir s'avère complexe. De plus, nous n'avons pas abordé ici :
le cas d'une indemnité d'éviction d'un ou plusieurs locataires en place
la possibilité de mise en place d'une dation
l'estimation de terrains "lotissables"
le cas de fondations spéciales
les programmes en zone ANRU
...
Chaque foncier dispose de ses propres spécificités et les enjeux fiscaux peuvent être très variés. Par ailleurs, votre propre situation fiscale ou familiale peut influer sur le choix d'une offre d'acquisition d'un promoteur. C'est pourquoi, nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert immobilier avant toute démarche auprès de promoteurs, lotisseurs ou aménageurs.
Le cabinet de conseil et d'expertise immobilière B&E Partners vous accompagne dans l'estimation du prix de votre terrain et la négociation auprès des acteurs de la promotion. N'hésitez pas à nous contacter.