Chers lecteurs, non B&E Partners n'est pas un pionnier dans l'estimation foncière virtuelle, il s'agit évidemment d'un 🐟 d'avril. Cependant, c’est un 🐟 d'avril que nous avons bien voulu prendre au sérieux… toute raison gardée !
Ce poisson d'avril nous a plongé dans un monde en devenir où les lois sont flous (si ce n’est inexistantes) et le marché encore spéculatif. B&E Partners, le cabinet d’expertise immobilière de la réalité s'est donc penché sur l’estimation des biens du virtuel.
Rappelons qu'il ne s'agit ici que d'un exercice de réflexion sur la propriété foncière virtuelle et que le cabinet B&E Partners ne peut se prévaloir d'être un spécialiste de la blockchain ni même conseiller en investissement.
Sommaire
Qu’est ce qu’un NFT ?
NFT est l’acronyme anglais de « jeton non fongible » (de l’anglais Non-Fungible Token). Un NFT est une donnée numérique (unique et non remplaçable) à laquelle est rattachée une identité numérique (reliée à au moins un propriétaire).
Cette donnée est stockée et authentifiée grâce à la blockchain qui lui accorde par là-même sa première valeur pécuniaire.
En d'autres termes, il s'agit d'un acte de propriété consigné dans un registre numérique public et décentralisé. Pour parler trivialement, cette technologie permet donc désormais d’être « propriétaire sur internet ».
Qu’est-ce qu’un Metaverse ?
Basiquement, un métavers est un monde virtuel que l’on conçoit plus aisément comme un univers artificiel dans lequel l’utilisateur serait plongé et évoluerait via des outils de réalité virtuel.
Actuellement des sociétés développent de tels univers dans lequel l’accès à la propriété est possible. Concrètement ces métavers commercialisent des parcelles de terrains virtuelles qui ne sont autres que des NFTs. Ces parcelles représentent des espaces de programmation virtuels régis par des règles.
L’analogie avec l’immobilier est rapide, il existe donc des parcelles cadastrales (=NFTs), programmables (=constructibles) selon des règles précises (=PLU).
Bien qu’il ne semble pas exister de réels plans de zonages dans les principaux métavers, des zones thématiques se déploient : secteurs de casinos et jeux, zones de luxe…
Enfin, notons qu’il existe 2 modèles de métavers :
l’un, calqué sur la réalité et disposant d’un cadastre fini (modèle proposé par The Sandbox et Decentraland),
l’autre donnant le droit à n’importe qui d’acquérir un terrain
Quels métavers proposent une propriété foncière virtuelle ?
Parmi les projets de métavers actuels citons :
Spécificités de l’immobilier dans les métavers ?
En ce début d’année 2022, devenir propriétaire d’un terrain sur un métavers peut nécessiter un budget semblable à celui d’un terrain réel. En effet, il faut compter a minima 5 Ether (ETH) soit environ 13 650 € (selon le cours actuel de la crypto-devise) pour une parcelle de 96 m² sur The Sandbox ou 5 000 MANA (11 165 € environ) pour une parcelle de 16 m² sur Decentraland.
Pour les terrains les mieux placés, dans « les triangles d’or » de Metavers, où siègent virtuellement certaines stars, les prix peuvent s’établir à plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire plusieurs millions d’euros. En effet, sur Decentraland et Axie Infinity notamment, des ventes ont dépassé les 2 000 000 $ en 2021.
Rappelons d’abord qu’il existe 2 types de métavers et que nous ne nous attacherons ici qu’à développer une méthodologie pour l’estimation de biens au sein des métavers avec cadastres finis. En effet, les autres métavers ne recréent pas la rareté, ce qui ne participe pas selon nous à l’instauration d’un marché de l’offre et de la demande comparable à celui de la réalité.
Si le développement et l’attrait des métavers explosent depuis 2020, les spécialistes tablent sur un horizon de 5 à 10 ans avant que la technologie et sa démocratisation ne puisse induire un marché stable.
Avant toute tentative d’estimation, notons 3 axes d’incertitudes dans le naissant marché de l’immobilier virtuel :
Volatilité des cours des cryptomonnaies des projets
Rappelons que l’acquisition de terrains virtuels correspond à celle de NFTs. Ces NFTs ont pour sous-jacents la blockchain et sa cryptomonnaie associée. A titre d’exemple, les cours du MANA ou du SAND, cryptomonnaies des projets Decentraland et Sandbox ont chuté de près de 60% sur 4 mois à compter du 25/11/2021.
Quasi inexistence de régulation
Là où la législation en vigueur dans le monde réel peut s’avérer lourde et contraignante, elle octroie néanmoins des droits aux propriétaires fonciers, ce qui n’est pas le cas dans les métavers. En effet, il ne semble pas, pour l’heure, que les propriétaires numériques de parcelles virtuelles puissent se prémunir de constructions voisines envahissantes voire pénalisantes. L’accès aux voies de circulation où la visibilité depuis ces dernières peut être obstruée sans dédommagement du propriétaire lésé…
Obsolescence de certains projets et développement de nouveaux
Comme toute technologie ou business nouveau, les acteurs de la première heure ne deviendront peut-être pas les géants du secteur. Ainsi, des projets en vogue actuellement pourraient périclités (et les valeurs aussi) et d’autres se créer, proposant une offre diluée et/ou diversifiée (sur plusieurs plateformes toutefois).
Comment estimer un terrain sur les métavers ?
Deux grandes méthodes utilisées dans "l’expertise réelle" semblent pouvoir être mise en place. Il s’agit, à notre sens :
De la comparaison
Du Discounted Cash Flow
COMPARAISON
Cette première méthode est pour l’heure assez délicate de mise en œuvre tant les transactions semblent spéculatives et ne sont pas si nombreuses.
La comparaison est en effet complexe car, comme nous l’avons vu, il n’existe pas véritablement de PLU et de plan de zonage. Comment s’assurer que les intentions de développement des voisins correspondent aux nôtres ? Comment s'assurer que les règles ne changeront pas ?
Il s’agit d’un monde ou rien n’est figé et où les tendances des quartiers actuelles peuvent à tout moment être modifiées.
Dans l’hypothèse d’une relative stabilité des usages et des propriétaires principaux de parcelles du métavers, il semblerait que les réflexes de l’immobilier réel restent pertinents :
la localisation à proximité de biens appartenant à des célébrités ou grandes firmes
la localisation en limite d'axes de circulation ou de ressources
la visibilité de la parcelle et son accessibilité (à nuancer toutefois avec le fait que les avatars peuvent se « téléporter » directement sur la parcelle)
L’estimation de biens pourrait ainsi naître de l’observation des transactions préexistantes.
S’agissant d’un monde basé sur la blockchain, outil décentralisé et transparent, chacun aura accès aux données des ventes. Les experts 3.0 pourront alors travailler « classiquement » ou monter des modèles mathématiques un peu plus évolués (intégrants des spécificités du métavers) pour estimer les biens.
Comme dans la réalité cette méthode aura ses limites. En effet, les possibilités de constructibilité semblent infinies dans ces univers virtuels et les parcelles construites accueilleront des bâtiments très divers aux activités et concepts multiples, variés et peut être encore inexistants. La comparaison s’avérera alors difficile à mettre en œuvre.
DISCOUNTED CASH FLOW
Cette deuxième méthode semble plus pertinente pour appréhender un actif virtuellement construit et générant une rentabilité.
En effet, elle repose sur une approche financière de l’immobilier virtuel. A termes, s’échangeront des NFTs octroyant une propriété générant des revenus dans un univers virtuel.
Dans ce cas, il s’agira à l’expert 3.0 ou à l’investisseur d’étudier les profits potentiels que le bien pourrait générer à partir d’un développement et d’une exploitation particulière.
Les dépenses énergétiques, en ressources humaines et en ingénierie informatique seraient alors les seuls CAPEX d’un tel investissement (?).
Reste alors à retenir un taux d’actualisation et de rendement (ou plutôt de retour sur investissement – TRI) tenant compte du risque induit par un tel investissement… une autre histoire...
Le monde des métavers en est à ses balbutiements et les bases de l’immobilier virtuel sont encore mouvantes mais les spécialistes assurent une stabilisation à horizon 5/10 ans. D’ici là, le cabinet B&E Partners continu de vous accompagner dans l’estimation de votre immobilier réel !